龍光地產(chǎn)似乎對深康佳A旗下的康僑佳城公司（下稱“康僑佳城”）勢在必得。
早在去年11月末，龍光地產(chǎn)就成功擊退十多家開發(fā)商，將康僑佳城七成股權(quán)收入囊中。日前，坊間流傳，龍光地產(chǎn)已報名參加康僑佳城剩余三成股權(quán)的競價。
這三成股權(quán)現(xiàn)由華僑城持有，并于3月28日以底價約30億元在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，5月28日掛牌期滿。
“公司的確有報名參與上述競買，但能不能拿到，要等最后競價結(jié)果出來。”龍光地產(chǎn)一位負責(zé)人向時代周報記者證實了這一傳聞。
值得注意的是，此前龍光地產(chǎn)為收購上述公司七成股權(quán)，一次性支出轉(zhuǎn)讓款70億元（加上承債金額）外加替康僑佳城償還16.1億元貸款本金及相應(yīng)利息。如果想要完全收購康橋佳成，最后的總資金將超過100億元。
康僑佳城成立于2016年，是深康佳A與控股股東華僑城集團合資成立的公司。其中，深康佳A認(rèn)繳出資7億元，占注冊資本的70%；華僑城集團認(rèn)繳出資3億元，占注冊資本的30%。
龍光地產(chǎn)之所以花費巨資收購康橋佳城，很大原因是后者在深圳南山區(qū)持有一幅舊改地塊即康佳總部廠區(qū)更新改造項目。
作為曾經(jīng)的彩電行業(yè)巨頭，深康佳A深受主業(yè)虧損之困。康橋佳城只是深康佳A近期清理的資產(chǎn)之一。另一方面，收購康橋佳城所需要的巨大資金投入亦讓龍光地產(chǎn)倍感壓力。
時代周報記者從深圳市市場和質(zhì)量監(jiān)督管理委員會獲悉，去年11月30日取得“康僑佳城”七成股權(quán)數(shù)日后，龍光地產(chǎn)即把所持有股權(quán)全部質(zhì)押給了華潤深國投信托有限公司（下稱“華潤信托”）。
一位接近華潤信托的消息人士告訴時代周報記者，之后的12月20日，華潤信托還成立了一個名為“華潤信托康僑佳城”的集合資金信托計劃，屬結(jié)構(gòu)化信托產(chǎn)品，固定收益類。
時代周報記者查詢中國信托登記有限責(zé)任公司（下稱“中國信托登記”）官網(wǎng)確認(rèn)了上述信息。
引入華潤信托
由于擔(dān)心融資成本高吃掉企業(yè)利潤，部分房企對信托貸款一直處于謹(jǐn)慎的態(tài)度。“大型房企信托融資成本大概在8–10個點，中小型房企在10–15個點，甚至更高都會有。”房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖給時代周報記者算了一筆賬。
那么，龍光這次為何仍選擇與信托合作呢？
6月2日，時代周報記者實地探訪“康佳總部地塊”發(fā)現(xiàn)，該地塊距離華僑城集團總部僅800余米，距離康佳集團總部不足300米，其附近還有歡樂谷、世界之窗等知名旅游景點，地理位置優(yōu)越。據(jù)新浪樂居報道，某參與競價的開發(fā)商在測算時，對地塊商務(wù)公寓部分給出的報價為18萬/平方米，產(chǎn)業(yè)研發(fā)部分超過10萬元/平方米。
雖然價值不菲，但根據(jù)地塊交易規(guī)則，受讓人需在《產(chǎn)權(quán)交易合同》簽訂后5個工作日內(nèi)將70億元轉(zhuǎn)讓款外加替康僑佳城償還16.1億元貸款本金及相應(yīng)利息一次性匯入到對應(yīng)結(jié)算賬戶。要在短期間內(nèi)拿出超過80億元現(xiàn)金，這對于2017年收入276億元，凈利潤70億元的龍光來說，并非易事。
于是，龍光找到了華潤信托。雙方在競買地塊之前經(jīng)過怎樣的溝通不得而知，但時代周報記者發(fā)現(xiàn)，在2017年11月30日取得康僑佳城七成股權(quán)數(shù)日后，龍光地產(chǎn)即把所持有股權(quán)全部質(zhì)押給了華潤信托。在深圳市市場和質(zhì)量監(jiān)督管理委員會官網(wǎng)中，上述股權(quán)質(zhì)押核準(zhǔn)時間為2017年12月18日。
黃立沖告訴時代周報記者，發(fā)信托需要一定時間，并不是一個非常急迫的融資手段。“但這次龍光和華潤信托之間的交易大概率不是在很短時間達成，應(yīng)該是已經(jīng)安排一段時間了。”黃立沖補充道。
2017年12月20日，“華潤信托·康僑佳城”集合資金信托計劃正式成立。時代周報記者從中國信托登記官網(wǎng)獲悉，該計劃財產(chǎn)運用方式為信托貸款，資金投向為房地產(chǎn)，信托功能為事務(wù)管理（主要是指委托人交付資金或財產(chǎn)給信托公司，指令信托公司為完成信托目的，從事事務(wù)性管理的信托業(yè)務(wù)），存續(xù)期限為60個月。據(jù)悉，該計劃首次申請登記日期為2018年1月4日。
但該網(wǎng)站與華潤信托官網(wǎng)并未披露上述信托計劃具體運作信息。另一位接近華潤信托的消息人士告訴時代周報記者，上述信托計劃可能更多面向機構(gòu)發(fā)售，而不賣給個人投資者。
緩解開發(fā)壓力
雖然龍光地產(chǎn)負責(zé)人曾告訴時代周報記者，公司境內(nèi)融資方式主要包括開發(fā)貸、公司債、abs等方式，境外主要有銀團貸款、美元債等方式。但翻來過往融資歷史不難發(fā)現(xiàn)，龍光與信托之間的合作，并不在少數(shù)。
2014年8月，華潤信托成立“鼎新134號龍光地產(chǎn)佛山羅村項目集合信托計劃”，該信托計劃總規(guī)模為10億元，最低認(rèn)購金額100萬元，預(yù)期年收益率9.6%-10%。募集資金將用于龍光佛山君悅龍庭項目的開發(fā)建設(shè)。
另據(jù)時代周報記者最新獲悉的一份“華潤信托·鼎新175號”集合信托計劃推介書顯示，該信托計劃融資規(guī)模第一期預(yù)計16億元，第二期預(yù)計6億元，認(rèn)購起點為100萬元起。募集資金將用于龍光地產(chǎn)位于佛山的天湖名苑項目的開發(fā)建設(shè)。據(jù)悉，該信托計劃風(fēng)控措施包括將標(biāo)的項目土地使用權(quán)抵押給華潤信托等，但其市場風(fēng)險提示也顯示，如果項目所在地房地產(chǎn)市場價格大幅下跌，銷售去化率大大降低，將影響項目公司的銷售回款。
而另一個“中信信托·龍光駿騰特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計劃”也顯示，該計劃所募集資金將用于受讓龍光地產(chǎn)旗下公司持有的位于佛山順德一幅地塊的收益權(quán)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴時代周報記者，信托融資優(yōu)勢在于融資規(guī)模相對較大，審批方面也相對靈活。但其也指出，過去兩年政策層面對于公司債和信托的規(guī)范是比較大的，往往規(guī)范的過程中，容易延長融資的期限。而且信托融資本身資金成本也是比較高的。
“當(dāng)下房企確實面臨各類資金的壓力，所以過去公司債和其他融資機會收緊以后，信托的發(fā)行市場反而壯大了。”嚴(yán)躍進續(xù)稱，另外企業(yè)過去很多地王項目等，也需要此類信托資金的介入，進而利好項目開發(fā)，防范項目爛尾。
