7月23日、24日，蘇州12宗土地掛牌出讓，其中3宗住宅用地流拍，4宗土地僅以底價成交，其余成交住宅類地塊最高溢價率為18%。此次土拍遇冷與2015年以及2016年蘇州“地王”頻出的現象形成鮮明對比。

    《每日經濟新聞》記者注意到，此次蘇州土地流拍并非偶然，早在2017年11月份，蘇州便有兩宗土地流拍。嚴苛的融資環境下房企拿地越發謹慎，調控政策效應進一步顯現，土拍降溫向多地傳導已成為不爭的事實。

    從“地王”到“零溢價”到流拍

    今年春節后，蘇州土地市場僅在4月份進行過一次集中拍地，且所推地塊中沒有純住宅類用地，所以7月份這場土拍對于盤踞在蘇州的開發商而言意義非凡。不過，此次土拍一改過去蘇州“地王”頻現的局面，不僅多宗土地遭遇流拍，且4宗成交地塊以底價出讓。

    此次流拍的蘇地2018-WG-10號地塊位于相城區元和街道文靈路東、安元路北，此前曾是各路房企必爭的熱門區域。該地塊規劃為商服用地、城鎮住宅用地，總用地面積為95502平方米，容積率為2.2，起始總價為31.5億元，起始樓板價為15000元/平方米。

    昔日的熱門區域為何現在無人問津？近日，《每日經濟新聞》記者實地探訪了該宗流拍地塊。記者在現場看到，該地塊所處地段交通便利，緊鄰地鐵姚祥站，距蘇州火車站僅5站距離，周圍已有中糧、九龍倉、葛洲壩等多家房企入駐。馬路對面便是區域內的上海建工“地王”。

    2016年5月24日，上海建工下屬全資子公司上海建工房產有限公司以55.2億元的成交總價，競得相城區這塊面積為11.59萬平方米的土地，折合樓面價19046元/平方米，溢價率116%，成為區內新“地王”。

    然而兩年多過去了，該地塊仍被標有“上海建工”字樣的圍護墻圍起來，目前正在施工。記者圍繞該地塊走了一圈，未看到售樓處，也未見到公開的銷售電話。與今年各房企追求的高周轉相比，“地王”的入市時間也顯得比較緩慢。

    時間來到2017年，蘇州土拍再次出讓相城區元和街道的兩宗土地。但該次土拍，不管是樓面價還是溢價率，均已大幅下降。

    具體來看，葛洲壩以26.71億元的總價競得相城區采蓮路東、富元路南一宗土地，樓面價14289元/平方米；與之相鄰的另一宗地塊則被蘇州市相之悅房地產有限公司以底價競得，總價37.30億元，樓面價10357元/平方米。與上海建工19046元/平方米的樓面價相比，這兩宗土地的出讓價趨于理性。

    而此次流拍的10號地塊讓人頗感意外。業內分析稱，流拍的這3宗地塊起拍樓面價均比較高，且要求地塊內需設置一所幼兒園，建成后需無償移交屬地政府，增加了房企的隱性成本。

    起拍價降3億還是流拍了

    流拍土地中，蘇地2018-WG-8號地塊去年曾流拍過一次。此次該地塊的起始總價較去年的23.16億元降低了3.08億元，樓板價也由15000元/平方米降至13000元/平方米，但仍遭遇流拍。

    公告顯示，該地塊位于吳中區文溪路北側，起始總價20.07億元。《每日經濟新聞》記者走訪該地塊時注意到，地塊內有多處高壓線，環境較為復雜。

    記者查證相關資料獲悉，距離該地塊不遠處的編號為蘇地2015-G-6號的地塊，于2015年6月成交，成交樓板價為7453元/平方米。這也意味著三年時間內，樓面起拍價增長了1倍多。隨后記者走訪了緊鄰該地塊的小區海馨花園，獲悉該小區目前均價約20000元/平方米。

    同時根據要求，8號地塊內需建設面積不低于4050平方米的幼兒園，依此推算，該地塊的盈利空間其實十分有限。

    而于吳中區甪直鎮甪直大道南側的蘇地2018-WG-9號地塊，則是本次土拍中住宅類用地溢價率最高的一塊地，樓面價11564元/平方米，溢價率18%。

    在該區域內，弘陽地產（2.90-3.33%）曾于2016年4月8日競得了位于甪直大道北側的蘇地2016-WG-7號地塊，樓面價14191元/平方米。旭輝地產于2017年6月12日競得了位于甪直大道北側的蘇地2017-WG-11號地塊，樓面價12731.05元/平方米。對比上述兩家房企的拿地價格，此次蘇州路勁（14.52-1.76%）11564.34元/平方米的土拍樓面價可以說性價比較高。