北京住建委近日回應共有產權住房的某些質疑時，解釋了自住房遇冷與轉讓受限之間的因果關系。該回應稱，這種受限恰恰是對過去所有出售型保障房政策的糾偏，打消了投機空間，堅持了房子是用來住、不是用來炒的定位，真正回歸住房的居住屬性。
北京共有產權房遇冷還在持續。
根據北京住建委最新的數據顯示，7月7日結束申購的順義區金港嘉園項目，申購房源比僅為19.5：1，而稍早些時候密云區的首創·悅欣匯項目和順義區的雅筑佳苑項目，申購房源比分別是14.4：1和31.9：1。
此前，作為海淀區第一個共有產權房項目，盡管申購房源比過百，中鐵碧桂園項目卻依然因“7成棄房率”而廣為人知。這一項目的申購家庭約49939戶，最終確定參加搖號的家庭為29364戶。
戶籍和工作都在海淀區的31歲男子陳誠（化名）到現在還能清楚地記得，今年3月1日下午參加中鐵碧桂園共有產權住房選房活動的情形。
此前，陳誠一直比較看好強調居住屬性的共有產權房項目，再加上海淀區申購政策性住房向來搶手，這次約五萬戶家庭申購400套房子，讓他只能抱著“試一試”的心態參加選房。
當他搖到了“不上不下又有點希望”的1600號，接到通知去到選房現場時，隨著棄房家庭的不斷增多，叫到的號離他越來越近，陳誠的心理卻越發緊張，拿著提前審查好資料的貸款合同等材料的手“汗出個不停”。
陳誠告訴21世紀經濟報道記者，共計約有4000戶申購家庭被通知參與選房，最令他記憶深刻的是，由于地產商要求所有現場選房的人當場付清全款（定金，首付，貸款合同）。而房子只有400來套，排號靠后的購房者雖然希望不大，但為了一丁點希望，還是得準備好一百來萬現金在那等著。
而讓陳誠至今也頗為不甘的是，最后一位選上房的1536號家庭，離他只有幾十號的距離。
申購房源比下降
2017年8月3日，北京市住建委網站掛出《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（以下稱《辦法》）并向社會征求意見，北京的共有產權房實驗至今已經推進了一年。
所謂“共有產權住房”，是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。
這一年中，作為北京建立“保基本、分層次、廣覆蓋”住房供應體系的主要抓手，共有產權房在土地供應、政策支持上，得到了北京方面的大力傾斜。
據中原地產研究中心的統計，2017年，北京完成土地規劃建筑面積出讓中，共有產權房300.77萬平方米，占比約31%。截至今年7月中旬，共有產權房土地出讓完成61.97萬平方米。
從成交套數來看，據統計，北京上半年成交新房1.06萬套，其中共有產權房2013套，占比超過20%。
另據我愛我家集團研究院統計，7月份北京共有產權房網簽648套，是今年6月網簽量142套的3.56倍，是去年7月網簽量20套的31.40倍。
不過，盡管供需兩側數字都有所增長，但從此前經常被用來渲染樓市熱度的申購房源比來看，共有產權房相對此前政策性住房，熱度有所下降。
作為海淀區第一個共有產權房項目，上述中鐵碧桂園項目的申購房源比是115.8：1，在已有的共有產權房項目中排名前列。
而近兩月完成申購的一些項目，如密云區的首創·悅欣匯項目和順義區的雅筑佳苑項目，申購房源比分別是14.4：1和31.9：1。
形成對比的是，2016年，海淀區第三個自住型商品房項目，和中體碧桂園項目同樣位于海淀區永豐產業基地的首創悅榕匯項目，其712套房源的申購家庭達148313人，申購房源比為208：1。
對于這個現象，擁有海淀區共有產權房購房資格，卻在今年4月在南六環購買了一套房齡超過20年的兩居二手房的夏天（化名）卻有不同看法。
夏天告訴21世紀經濟報道記者，去年8月《辦法》向社會征求意見時，曾允許“共有產權住房購房人和代持機構經協商一致，可共同向其他符合本市住房限購條件家庭轉讓房屋”，但9月20日，《辦法》正式發布時，這一條被刪去。
這也意味著共有產權房只能在具有共有產權房購房資格的群體中流動，流通性受限下，升值空間顯然有限。在夏天看來，自己月收入在北京還算不錯，未來有要二孩的打算，并且還可能把父母接來北京，“改善需求客觀存在”。
而在二套房首付比例大幅上升的背景下，和大多數普通改善需求家庭一樣，夏天的改善需求顯然需要首套房的升值套現才有可能完成。
申購家庭棄房
實際上，不僅是申購，在共有產權房購買流程的選房環節上，共有產權房同樣遇冷。
與上述陳誠的中鐵碧桂園項目類似，1月22日，昌平區綠海家園、中駿四季家園、翡翠家園三個共有產權房開始第一批次申購，并在4月27日舉行選房。
據了解，這批房源主要面向昌平區戶籍無房家庭、在昌平區工作的本市其他區戶籍無房家庭，以及東城區、西城區戶籍無房家庭配售，共2328套。
其中，面向昌平區戶籍無房家庭和在昌平區工作的本市其他區戶籍無房家庭配售的房源1663套，面向東城區、西城區戶籍無房家庭配售的房源665套，且全部位于綠海家園項目。
之所以昌平區的項目會面向東西城戶籍家庭，是由于《辦法》中規定，市住房城鄉建設委可根據中心城區共有產權住房需求和土地緊缺情況等，從城市發展新區統籌調配房源使用，促進中心城區人口疏解。
而申購了昌平綠海家園項目，排在西城區前500以內的西城居民鄭強（化名）最終選擇了放棄。
鄭強告訴21世紀經濟報道記者，搖號結果下來后，他去了綠海家園現場實地考察，綠海家園項目位于北六環外舊縣村，是三個項目中交通最不方便的一個。距離最近的公交站舊縣村西站也有1.2公里，距離最近的醫院駕車要半個小時，這讓西城戶籍、西城工作的他不得不選擇放棄。
最終，東城區、西城區戶籍組別剩余房源161套，昌平區戶籍及在昌平區工作的其他區戶籍組別剩余房源140套。
“位置不好、房價太貴、周期太緊。”某地產機構的咨詢人士小華（化名），如此向21世紀經濟報道記者總結共有產權房選房遇冷的原因。
“不管是北京人，還是非京籍，現在愿意買共有產權房的家庭都是真剛需”，在該機構中，小華負責向用戶介紹共有產權住房、公租房等政策性住房的準入條件、申請流程等業務，接觸了大量的共有產權房購房者。在他看來，現階段考慮購買共有產權房這類政策性住房的用戶，都是真正為住房發愁的人，對于他們來說買不起商品房。
小華表示，對于這部分用戶而言，房子的性價比、通勤距離等因素，決定了實際居住體驗、和價格是否在自身承受范圍之內，是這些用戶是否決定棄房的主要原因。陳誠遇到的當場付清全款的要求，也成為了部分購房者選擇棄房的理由。
不僅如此，21世紀經濟報道記者了解到，部分項目在選房環節出現剩余房源，還有其他原因。
以平谷區的保利·桃源香谷項目為例，該項目非京籍家庭137戶，房源148套，而面向4984個無房家庭的房源則只有347套。
如此的房源分配比例，與《辦法》提出的“滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%”的要求顯然不無關系。
此前，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在向21世紀經濟報道記者解讀這一政策時就曾指出，對“新北京人”的房源供應，應當以北京市的總指標為準，不必每個樓盤均劃出30%用于此項供應。
而在實際操作過程中，這一比例正在得到更靈活的處理。
21世紀經濟報道記者以購房者身份向平谷區住建委咨詢時，平谷區住建委方面表示，僅就這一個項目而言，盡管分配給“新北京人”的初始房源比例是30%，而實際上非京籍家庭的最終選房只占10%，剩余的20%會分給京籍家庭。
出售型保障房政策糾偏
對于共有產權房遇冷的原因，北京市住建委在近期給出了回應。
7月30日，北京住建委回應共有產權住房的某些質疑時指出，需求和供應比下降，首要的原因是共有產權住房資格條件比過去更嚴格了。過去單身且滿25周歲就可以買，現在要滿30周歲才可申請；在住房條件上，過去的符合限購就可以，現在必須沒有住房轉出記錄等才可以申請，這都是回歸住房居住屬性、抑制炒作的舉措。
此外，這份回應還罕見地解釋了自住房遇冷與轉讓受限之間的因果關系。該回應稱，這種受限恰恰是對過去所有出售型保障房政策的糾偏，打消了投機空間，堅持了房子是用來住、不是用來炒的定位，真正回歸住房的居住屬性。
“這類遇冷是一面鏡子，能照出真正的剛需家庭，讓那些投機的人退出了購房競爭，真正解決居住問題的家庭中簽率反而高了，這正是政策追求的目標。從一定意義上說，這類遇冷越多，說明我們的制度越成功。”回應稱。
這份回應還表示，在新的住房制度安排下，中低收入者繼續由政府提供租賃房、公租房，或者提供市場租房補貼，解決其基本住房問題。共有產權住房主要面向“中間層”的住房困難群體，這個“中間層”涵蓋可以比較廣泛，就北京來看，應該是涵蓋所有無房家庭，當然也包括非戶籍的“新北京人”。
有分析人士指出，這也意味著針對不同購房者群體的政策，或將再次細分。
一位不愿透露姓名的某地產研究機構首席分析師告訴21世紀經濟報道記者，二手房與共有產權房的本質區別在于產權的歸屬，完全產權意味著住房具有投資產品的屬性。共有產權房由于相對封閉運行，流動性不足，投資產品屬性微弱。
上述分析師認為，這使得兩者購買群體不同，對住房的需求預期不一樣，能購買二手房的人群不大會因為購房資金門檻低而去買共有產權房。
夏天則告訴21世紀經濟報道記者，現在的問題在于，當前的調控措施下，一些正當的、并非出于炒房目的的改善需求和潛在改善需求被壓制。并且短時間內，政府沒有像共有產權房一樣針對無房家庭的政策，去支持合理的改善需求，這讓他和他身邊的類似家庭頗為無奈。
而這樣的需求在北京并非少數。根據鏈家研究院發布的報告，2017年，北京購房者中，二次置業者的比例達到67%。該報告稱，“換房改善”已成為北京住房市場主流。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，未來協調機制關鍵就是定價機制，即什么地段的共有產權住房應該定什么價，這個定價公平了，共有產權住房交易自然也更加公平和貼近市場了。
