本報(bào)記者 彭妍

    3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》）。鄭州成為今年全國(guó)第一個(gè)在限購(gòu)限貸方面全面放松的城市。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，此次鄭州政策具有非常實(shí)質(zhì)意義的穩(wěn)樓市和救樓市的導(dǎo)向。政策放松從此前的鼓勵(lì)房貸、降低首付開(kāi)始進(jìn)入到放松限購(gòu)，對(duì)于鼓勵(lì)改善型購(gòu)房需求給予了很多支持性政策，符合當(dāng)前購(gòu)房市場(chǎng)的主流政策，即保障剛需、支持改善。基于信貸的流動(dòng)性增加、資金成本降低，未來(lái)二套房方面的政策會(huì)更加寬松，市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)有進(jìn)一步反彈的可能。

    取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”

    《通知》從支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境等五方面提出19條舉措促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

    其中最大的亮點(diǎn)，是提出降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。引導(dǎo)在鄭州的金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

    對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，從此次鄭州政策看，市場(chǎng)的反響比較大。第一，鄭州率先放松了限購(gòu)政策，其規(guī)定，子女和近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。該規(guī)定實(shí)際上就是取消了限購(gòu)的規(guī)定，增加了此類家庭的可購(gòu)房套數(shù)。第二，放松限貸政策。此次鄭州明確，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。這也相當(dāng)于放松了限貸的標(biāo)準(zhǔn)，使得此類群體后續(xù)可以按首套比例購(gòu)房，實(shí)際上也是降低了購(gòu)房的首付比例。

    中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，疊加最近多城市出現(xiàn)了商業(yè)貸款首付降低、公積金首付降低。整體2022年1月份-2月份全國(guó)已有近50隔城市發(fā)布了不同程度的樓市寬松政策，其實(shí)包括信貸寬松、吸引人才補(bǔ)貼購(gòu)房、減免補(bǔ)貼契稅等政策。但從政策力度看，信貸政策相對(duì)影響更大。

    “鄭州此次政策，很顯然對(duì)于鼓勵(lì)改善型購(gòu)房需求給予了很多支持性政策。所以后續(xù)大戶型等交易勢(shì)必會(huì)加快，對(duì)于房企的項(xiàng)目去庫(kù)存有積極作用。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類城市后續(xù)市場(chǎng)行情總體向上向好，對(duì)于全國(guó)其他城市來(lái)說(shuō)，若是類似政策跟進(jìn)，也可以帶動(dòng)房地產(chǎn)交易行情回暖，促進(jìn)3月份小陽(yáng)春的到來(lái)。

    房地產(chǎn)政策頻出但仍有改善空間

    2022年開(kāi)年以來(lái)，信貸政策的企穩(wěn)央行不斷釋放寬松信息，央行近期還加大了逆回購(gòu)操作力度，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，受到政策影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期穩(wěn)步改善。

    光大證券研報(bào)認(rèn)為，2022年寬信用的發(fā)力點(diǎn)，主要在于政府相關(guān)領(lǐng)域、房地產(chǎn)和綠色產(chǎn)業(yè)。根據(jù)預(yù)算規(guī)劃的“三角模型”，預(yù)計(jì)2022年新增人民幣貸款21萬(wàn)億元-22萬(wàn)億元，較2021年至少多增1萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)涉房類貸款新增4.8萬(wàn)億元，增速為9.14%，較2021年提升1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，預(yù)計(jì)2022年住房按揭貸款新增4.4萬(wàn)億元，較2021年多增5074億元。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，信貸政策的寬松方向，除了針對(duì)自住剛需的首付成數(shù)降低之外，最近市場(chǎng)當(dāng)下更關(guān)注首套房資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等針對(duì)改善需求的貸款政策變化，市場(chǎng)需要針對(duì)賣一買一和部分二套房真實(shí)改善需求有政策扶持。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策放松的同時(shí)，最大的問(wèn)題還要防范房?jī)r(jià)炒作，特別是容易出現(xiàn)購(gòu)房秩序的混亂，所以中間要求各地確保交易市場(chǎng)的穩(wěn)定。從政策本身來(lái)說(shuō)，改善方面看，尤其是一些城市對(duì)于單身的大齡青年購(gòu)房政策限制需要放松。另外，還需要注意的是，是否存在變相造假來(lái)套取首套房的購(gòu)房資格和利率。

    中指研究院認(rèn)為，整體來(lái)看，預(yù)計(jì)接下來(lái)將有更多城市調(diào)整樓市政策，各地全面落實(shí)因城施策，需求端和供給端齊發(fā)力穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期。

（編輯 喬川川）