剛剛披露的數(shù)據(jù)顯示，1-4月份全國房地產開發(fā)投資下降2.7%。在1-3月份仍正增長0.7%的情況下，1-4月份逆轉為下降2.7%，主要原因在于，受疫情影響，4月全月房地產項目線下辦理規(guī)劃報建、開工、銷售等都受到影響。1-4月，房屋新開工下降26.3%，土地購置面積下降46.5%，二者占開發(fā)投資90%以上的份額。

    另外，竣工有利于開發(fā)商提取預售資金，但由于散發(fā)疫情沖擊，交樓受到影響，加上開發(fā)商資金鏈緊張，1-4月竣工面積下降11.9%，也拖累了開發(fā)投資。除疫情的外部沖擊，部分開發(fā)企業(yè)對行業(yè)走勢較為悲觀，拿地、開工的積極性下降，其主要驅動因素就是銷售端持續(xù)疲軟。1-4月份，全國商品房銷售面積、銷售金額同比分別下降20.9%、29.5%。

    疫情因素導致就業(yè)密集型的服務行業(yè)受到一定沖擊，加上去年以來對地產、金融等資本運作型行業(yè)進行規(guī)制，部分居民收入受到影響、預期轉弱、購房意愿持續(xù)下滑。近期央行調查顯示，城鎮(zhèn)居民傾向于“更多消費”的居民占23.7%，比上季減少1.0個百分點；傾向于“更多儲蓄”的居民占54.7%，比上季增加2.9個百分點；傾向于“更多投資”的居民占21.6%，比上季減少1.9個百分點。居民購房意愿下降，傳導至前端的開發(fā)商層面，就表現(xiàn)為拿地、開工意愿下降，拖累了開發(fā)投資。而且，開發(fā)商整體仍舊以促銷來穩(wěn)資金鏈。

    1-4月份，東部地區(qū)商品房銷售面積跌幅小于中部地區(qū)跌幅，但全國商品房銷售金額跌幅大于銷售面積跌幅。這意味著，“降價促銷”仍舊是開發(fā)商營銷的主要戰(zhàn)略。從“五一”假期及近期市場調研來看，在珠三角、長三角主要城市，除了核心區(qū)極少數(shù)新房項目外，大部分新盤項目仍以降價為主，甚至以低于周邊同類二手住房價格為營銷策略，吸引購房者進入市場。

    3月份，70個城市中仍有38個城市的新房價格在下跌。如果房價下跌，會對開發(fā)商拿地、開工形成負面預期，對購房者積極入市也不利。再加上4月份開發(fā)商債務風險仍舊在散發(fā)，導致金融機構對開發(fā)商的風險偏好較低。1-4月份，開發(fā)商到位資金同比下降23.6%，降幅甚至比2020年疫情期間要大。

    可見，目前商品房市場量價下行、行業(yè)全鏈條下行的格局下，資金主體對開發(fā)行業(yè)的風險偏好已經降至歷史最低水平。分項來看，占資金來源15%左右的國內貸款，1-4月份下降24.5%，顯示銀行、信托等機構的貸款意愿下降。目前，預售資金監(jiān)管嚴格，確保交樓和社會穩(wěn)定的樓市主旨下，銀行、信托貸款的積極性必然持續(xù)走低，對新開工的影響比較大。

    另外，占資金來源接近一半的銷售回款，包括定金及預收款、按揭貸款，1-4月份分別下降37%和25.1%，降幅分別比1-3月份擴大了6、6.3個百分點，顯示4月當月疫情對新房銷售的影響，以及疫情多點散發(fā)下居民買房動力下降。不久前發(fā)布的金融數(shù)據(jù)顯示，4月份住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元，顯示貸款購房意愿下降。

    4月18日，央行、外管局提出加強金融服務、加大支持實體經濟力度的23條政策舉措，關于房地產，提出“合理確定轄區(qū)內商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”，這是央行層面2017年以來再次明確指向首付和貸款利率要求，在因城施策原則下，更多符合條件的城市下調首付比例，降低房貸利率，地產需求端的金融政策將再次調整。

    5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。也就是說，央行對首套房按揭“定向降息”，新的首套房最低按揭利率為“LPR-20個基點”，二套房仍舊是“LPR+60個基點”。

    央行此舉彰顯了差別化的住房信貸政策更加精細化設計，重點支持新市民為主導的首套房需求。顯然，當前樓市下行，除了2020年疫情后調控政策收緊，金融、土地和財稅等一攬子長效機制落地，以及近期的疫情沖擊外，更多的是房地產供需錯配，即新市民是買房的主體，但其對高房價的支付能力較低。因此，更多的政策應當著眼于如何降低購房成本。

    基于此判斷，國家對于當前樓市下行，有全面客觀的認識，即行業(yè)連續(xù)5-6年在歷史最高位徘徊，包括開發(fā)、銷售和價格，都停留在歷史最高位。但同時，經濟轉型仍處在攻堅期，近期經濟增速下行疊加疫情因素，樓市購買力下降與行業(yè)下行。未來，必須要加大降成本力度，包括地價、房價、貸款和稅費等都需進一步降低成本，適應新市民購買需求，才能讓供需匹配，才能保持房地產平穩(wěn)健康發(fā)展。