國內首批數據中心REITs之一，同時也是深交所首單數據中心REITs的南方潤澤科技數據中心封閉式基礎設施證券投資基金（證券簡稱：南方潤澤科技數據中心REIT，證券代碼：180901）自2025年8月8日起在深交所上市交易。

    這個總份額10億份、首發規模45億元的公募產品，不僅是資本市場的又一個新標的，更標志著中國數據中心行業邁入“資產證券化”的新階段。在京津冀算力需求持續爆發的背景下，這只以廊坊A-18數據中心為底層資產的REIT，恰似一座連接重資產基建與輕資產運營的橋梁，其背后折射的是整個數字新基建領域正在發生的深刻變革。

    底層資產的硬核邏輯

    稀缺性與穩定性的雙重博弈

    南方潤澤科技REIT的核心價值錨點，在于其持有的A-18數據中心這一優質資產。位于河北廊坊經濟開發區的該項目，距離北京市南六環僅20公里，到大興機場29公里的直線距離，構成了其獨特的“區位護城河”。這種地理優勢使其能夠滿足北京地區客戶對低延遲、高可靠性的嚴苛需求，成為支撐首都數字經濟發展的關鍵算力底座。

    公告顯示，A-18數據中心共5897個機柜、42.5MW總功率，自2020年12月份投入運營以來，該項目已實現連續三年100%的簽約率和99%以上的上架率，在國內同類項目中處于領先水平。

    模式創新

    公募REITs打造“投融管退”閉環新范式

    潤澤科技之所以能拔得數據中心REITs頭籌，與其“數據中心+綠電”的獨特模式密不可分。作為國內民營第三方IDC企業龍頭和算力中心服務商領航者，潤澤科技較早意識到重資產模式的瓶頸——單個數據中心動輒數十億元的投資、20年以上的回收周期，難以匹配數字經濟爆發式增長的資金需求。

    公募REITs的推出恰好為這一矛盾提供了破解之道。通過將廊坊A-18數據中心以37.25億元估值證券化，潤澤科技不僅提前收回了大部分投資，更重要的是構建了“投資-運營-證券化-再投資”的良性循環。根據公司規劃，本次REIT募集資金將優先用于重慶潤澤（西南）國際信息港項目建設，這種資金閉環模式使企業能夠在不顯著增加負債的情況下，加速全國算力網絡布局。

    這種模式創新的行業意義尤為深遠。數據中心行業長期面臨“規模擴張與資金約束”的兩難：一方面，AI大模型訓練需要百萬級GPU集群支撐，催生超大規模數據中心需求；另一方面，單兆瓦建設成本高達1500萬元，傳統融資模式難以滿足。REITs通過資產證券化，將流動性差的固定資產轉化為可交易的標準化產品，既降低了企業負債率，又為社會資本提供了分享數字經濟紅利的通道。

    潤澤科技的實踐為行業提供了可復制的范本。公司已在全國六大區域建成7個AIDC智算集群，規劃中的61棟智算中心、32萬架機柜，未來都可能通過REITs實現資產證券化。這種模式使企業從重資產持有者轉型為輕資產運營商，專注于算力調度、客戶服務等高附加值環節，這與國際領先IDC企業的發展路徑高度契合。

    技術創新能力構成了潤澤科技模式的另一支柱。其自主研發的液冷技術可有效提升數據中心電能使用效率；廊坊B區智算中心能在百米范圍內實現13萬顆先進芯片集群組建，為萬億級大模型訓練提供硬件支撐。這些技術優勢不僅提升了資產盈利能力，也增強了其在REITs市場的吸引力。

    政策與市場的共振

    新質生產力的資本引擎

    南方潤澤科技REIT的成功上市，離不開政策層面的持續推動。2024年《國家發展改革委關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》，2024年4月份，證監會《資本市場服務科技企業高水平發展的十六項措施》出臺，首次將數據中心納入科技創新REITs試點范疇。2025年2月份，《關于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》進一步明確，支持人工智能、數據中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創新產業園區等領域項目發行REITs。上述措施疊加支持民營經濟系列政策產生了巨大的協同效應，為數據中心行業資產證券化構建了完善的政策框架。

    在數字經濟成為核心競爭力的時代，資本市場需要創新工具支持算力基礎設施建設。南方潤澤科技REIT作為政策落地的首個案例，其意義已超越單一產品范疇，成為金融支持實體經濟的標志性事件。

    從市場生態看，數據中心REITs的推出完善了多層次資本市場體系。截至2025年6月底，我國累計發行68只公募REITs，規模近1800億元，但此前主要集中在高速公路、產業園區等傳統領域。數據中心這類技術密集型資產的加入，不僅豐富了REITs的資產譜系，也提升了市場的科技屬性和成長空間。

    投資者結構反映出市場對該產品的認可。南方潤澤科技REIT的戰略投資者獲配5.6億份，占比70%，包括保險、社保等長期資金；網下投資者獲配20%，公眾投資者占10%。這種結構既保證了產品的穩定性，又為普通投資者提供了參與機會。根據預測，2025年凈現金流分派率（年化）為6.38%，2026年為5.32%，在當前低利率環境下具有顯著吸引力。

    更深遠的影響在于對行業估值邏輯的重塑。過去，數據中心企業估值主要看PE（市盈率），但重資產特性導致PE波動較大；REITs的出現引入了NAV（凈資產價值）估值法，通過現金流折現模型給予資產更穩定的定價。這種變化可能推動行業從“規模競賽”轉向“質量競爭”，促使企業更加注重資產運營效率和現金流穩定性。

    算力資產證券化帶來的新機遇

    南方潤澤科技REIT的上市拉開了數據中心資產證券化的大幕，是數字經濟與資本市場深度融合的縮影。尤其是“十五五”時期，數據中心作為新質生產力的核心要素，將迎來新一輪建設高潮。公募REITs通過盤活存量資產，為增量投資提供資金，形成"建設-運營-證券化"的閉環，這種資本循環機制可能成為支撐數字中國建設的重要金融基礎設施。

    同時，數據中心REITs的順利發行，有利于促進全行業的良性發展。

    科智咨詢數據顯示，第三方IDC服務商已占據國內50%以上市場份額，行業集中度仍有提升空間。在這種背景下，具備核心區位優勢、技術領先性和運營效率的企業將獲得更高的資產溢價。

    綠色發展是另一關鍵變量。潤澤科技已有6棟設施入選“國家綠色數據中心”，A-18項目的綠色屬性是其獲批的重要因素。未來，隨著“雙碳”目標推進，綠電使用比例、PUE值等指標將成為數據中心REITs的重要估值因子，這可能加速行業的綠色轉型。

    2025年8月8日的上市鐘聲，不僅標志著一只新產品的誕生，更宣告了算力資產證券化時代的來臨。當潤澤科技的機柜開始產生穩定的投資回報，當數據中心的算力像水電一樣可計量、可交易，整個數字經濟的底層邏輯都將發生深刻變革。南方潤澤科技REIT的故事，或許只是這場資本革命的序章。

    （CIS）