本報記者 王鶴

    今年以來，不少房企分拆旗下的物業板塊赴港上市。12月7日晚間，迪馬股份發布公告，擬將旗下控股子公司重慶東原澄方實業有限公司（簡稱：東原澄方）分拆至香港聯交所主板上市。這也是繼金科股份之后，重慶又一家分拆物業板塊赴港上市的房地產企業。

    “房企分拆物業板塊上市，實際上主要出發點還是在于物業公司本身需要做突破，而且上市后機會多。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《證券日報》記者。

    擬分拆旗下物業赴港上市

    迪馬股份與龍湖、金科享有“渝派三強”之稱。東方財富App數據顯示，2017-2019年，迪馬股份分別實現營業總收入95.38億元、132.5億元、197億元；同期歸母凈利潤分別為6.69億元、10.17億元、14.32億元。

    目前，迪馬股份主營業務涵蓋房地產、專用車制造、物業管理、商業運營等多個板塊。在以上板塊之中，房地產業務營收占比超8成，是迪馬股份的營收貢獻主力。

    伴隨著房地產業務的不斷拓展，迪馬股份的物業管理板塊也開始逐步壯大起來。據公告顯示，此次迪馬股份擬分拆上市的主體——東原澄方成立于2015年，主營業務為物業管理及服務。

    近一年來，東原澄方歷經多次增資擴股及股權變更。公司股權穿透圖顯示，截至目前，迪馬股份全資子公司天津澄方企業管理咨詢有限公司間接持有51.04%的股份。此外，天津盛益合企業管理咨詢合伙企業、栢天有限公司、嘉實物業管理投資有限公司持股比例分別為9.98%、25.41%、13.57%。

    據迪馬股份公告披露，為推進本次分拆上市，東原澄方將整體變更設立為股份有限公司。

    “分拆東原澄方赴港上市，有助于做大做強物業服務板塊業務，擴大物業管理業務規模，提升增值服務優勢，提高物業管理服務的持續營運能力及整體實力。”迪馬股份相關負責人在接受《證券日報》記者采訪時表示，“同時，也可有效增強東原澄方的資本實力，通過建立獨立、持續、穩定和高效的資本運作平臺，為業務發展提供更為多元化的發展渠道，提升東原澄方競爭優勢。”

    上述負責人進一步強調，物業的估值提升同步提升迪馬綜合價值。

    赴港上市的利好之處雖多，但隨著物業公司的扎堆上市，港股市場物業同質化競爭問題也令人擔憂。嚴躍進向《證券日報》記者表示：“物業板塊后續的同質化競爭壓力確實會增大，尤其是在物業費收入和物業股價格走勢方面，會出現明顯分化。”

    “三道紅線”下降 負債去杠桿仍是房企主要課題

    部分房企在忙著分拆物業板塊上市外，當前在“三道紅線”高壓下，加緊降負債、去杠桿仍是房企的主要課題。

    “三道紅線”即房企剔除預收款后的負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比不低于1。根據“踩線”條數，房企被分為“紅橙黃綠”四檔：若三道全部踩中，有息負債將不能再增加；踩中兩道，有息負債規模年增速不得超過5%；踩中一道，增速不得超過10%；一道未中，不得超過15%。

    根據監管風向，觸線的房企都需要減負債，尤其觸了“三道紅線”的房企，更是面臨較大的降負債壓力。

    “結合公司目前的實際情況，負債杠桿還處于較合理狀態，我們有信心保持不觸發三道紅線。”對此，迪馬股份相關負責人向《證券日報》記者坦言，“房企面臨最困難的是監管機構對杠桿全方位穿透性監管，更加考驗房企對資金使用效率和經營能力的把控。”

    隨著規模的不斷擴張，當杠桿運用到極致時，高負債也就成了懸在房企頭上的一把利劍，甚至成了壓倒房企的最后一根稻草。房企如何在負債與規模增長之間尋得一個更好平衡點？

    “規模的增長一般來說給負債創造空間，但是負債和規模保持平衡還取決于公司的營運水平、盈利能力、管理能力、產品品質等等。公司會努力保持健康的資產負債率及負債結構，持續繼續優化融資成本，提高現金流使用效率，保證公司穩定發展。”迪馬股份上述負責人向《證券日報》記者表示。

（編輯 白寶玉）