本報(bào)記者 向炎濤

    11月28日晚，首開股份公告稱，擬投資藏山新融壹號(hào)城市發(fā)展股權(quán)投資基金（天津）合伙企業(yè)（有限合伙）（暫定名，最終名稱以工商登記結(jié)果為準(zhǔn)，以下簡(jiǎn)稱“基金”），成為基金的有限合伙人，認(rèn)繳出資不超過13.44億元，參與基金設(shè)立，獲得基金未來項(xiàng)目投資相應(yīng)收益。

    當(dāng)晚，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布《證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問》，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用等。

    證監(jiān)會(huì)提到，開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

    擬參投私募基金

    根據(jù)首開股份公告，該基金成立時(shí)間預(yù)計(jì)為2022年12月，總認(rèn)繳規(guī)模不超過27.451億元，擬定經(jīng)營范圍是以私募基金從事股權(quán)投資、投資管理、資產(chǎn)管理等活動(dòng)?；鸸芾砣藶橹楹|方藏山資產(chǎn)管理有限公司，執(zhí)行事務(wù)合伙人、普通合伙人為珠海東方藏山資產(chǎn)管理有限公司、新保咨詢（海南）有限公司?；鹌谙?年，其中前2年為投資期、后3年為退出期。

    首開股份表示，公司選擇東方藏山及新保咨詢作為合作對(duì)象，利用其專業(yè)化的投資背景及完備的風(fēng)險(xiǎn)防控措施，依托其多年來對(duì)于細(xì)分行業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)，為公司最大限度地規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)；且投資標(biāo)的為位于一線城市核心區(qū)域的商業(yè)和辦公物業(yè)，公司對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)較為熟悉，所投資的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。

    “私募股權(quán)投資基金是房企快速融資、支持重點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展的資金來源。此次明確開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，對(duì)于此類私募投資機(jī)構(gòu)來說無疑釋放了較好的機(jī)會(huì)。同時(shí)此類資金后續(xù)允許投放到存量住房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，其實(shí)很明顯，其屬于對(duì)目前存量債務(wù)和存量資產(chǎn)盤活的重要策略。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪表示。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于相關(guān)房企來說，要密切關(guān)注此類私募基金的作用。其相比傳統(tǒng)的信貸、債券融資等有較好的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)其可以為房企量身定做特殊的金融投資服務(wù)產(chǎn)品，有助于破解目前“剪不斷理還亂”的房企債務(wù)問題。其對(duì)于更快更好化解房企債務(wù)問題、促進(jìn)房企資金狀況快速改善等具有積極的作用。

    收購一線城市非住宅物業(yè)

    根據(jù)首開股份公告，此次擬成立的基金擬采用股權(quán)投資的形式，收購位于一線城市核心區(qū)域的商業(yè)和辦公物業(yè)，進(jìn)行長期持有并經(jīng)營。退出方式為出售項(xiàng)目公司或標(biāo)的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)退出。

    在嚴(yán)躍進(jìn)看來，該私募基金目標(biāo)是收購物業(yè)，其實(shí)是存量資產(chǎn)收購的概念，體現(xiàn)了相關(guān)房企從傳統(tǒng)增量開發(fā)到存量運(yùn)營管理的思路轉(zhuǎn)變。

    目前，房地產(chǎn)行業(yè)整體依舊面臨下行壓力。根據(jù)首開股份發(fā)布的10月份銷售簡(jiǎn)報(bào)，2022年1月份至10月份，公司共實(shí)現(xiàn)簽約面積264.64萬平方米，同比降低18.16%；簽約金額733.98億元，同比降低26.89%。

    而一線城市的商業(yè)地產(chǎn)或有所回暖。根據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心報(bào)告顯示，2022年第三季度中國商用物業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)開始回暖，開發(fā)指數(shù)為79.84，環(huán)比下降0.84%，同比下降8.93%。該季度購物中心開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量較上半年明顯增長，項(xiàng)目供應(yīng)量較上季度增加70.45%，較去年同期下降24.24%。一線、新一線、二線新開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量在第三季度均明顯增加。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前核心區(qū)域的寫字樓物業(yè)已被低估，雖然短期內(nèi)價(jià)格很難反彈，但在這兩年對(duì)這些物業(yè)進(jìn)行收購，性價(jià)比較高。一般在價(jià)格低估的時(shí)候，資金的動(dòng)作也會(huì)比較大。

（編輯 才山丹）