2018年5月23日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會舉辦“2018中國房地產(chǎn)金融論壇”，會上發(fā)布中國房地產(chǎn)企業(yè)金融能力評價研究成果及《2017上市房企金融能力TOP50》。

    《2017上市房企金融能力TOP50》榜單顯示，來自滬深交易所的房地產(chǎn)上市公司（含同時在香港上市的公司）共19家，來自港交所的房地產(chǎn)上市公司共31家，其中中國金茂、華潤置地、龍湖地產(chǎn)位居三強。這也意味著，龍湖系上市民營房企金融能力第一。

    近15個月以來，標(biāo)普、穆迪、惠普三大評級機構(gòu)已四次正向調(diào)整龍湖評級。近期，中金、花旗、匯豐等投行相繼發(fā)布報告，普遍看好龍湖穩(wěn)健財務(wù)盤面。

    中金公司研究報告重申，龍湖地產(chǎn)為板塊首選標(biāo)的，目標(biāo)價港幣31.58，對應(yīng)12倍2018年預(yù)測市盈率，隱含33%上行空間。公司四大主航道業(yè)務(wù)擴張路徑清晰，財務(wù)把控紀律嚴格，這將轉(zhuǎn)化為盈利的可持續(xù)增長以及結(jié)構(gòu)的不斷改善。因此，公司價值亟待重估。

    龍湖集團靠的是什么？一位接近龍湖的人士表示，龍湖一貫奉行嚴格的財務(wù)紀律。財務(wù)管理策略上，可歸納為八個字：穩(wěn)健、低成本、多渠道。

    穩(wěn)健：沒用過非標(biāo)、影子銀行、信托

    據(jù)了解，龍湖內(nèi)部有一條鐵律，根據(jù)負債率控制拿地額度，保持穩(wěn)健的資產(chǎn)負債表。2017年，龍湖凈負債率僅為47.7%，達五年最低。和房地產(chǎn)行業(yè)普遍70%-80%的負債率相比，龍湖負債結(jié)構(gòu)健康。

    截至2017年底，龍湖現(xiàn)金持有量為267.6億元，現(xiàn)金短債比為4.79，現(xiàn)金較充裕，可完全覆蓋短期債務(wù)，在現(xiàn)金短債比最高的千億房企中，排名第一。

    2017年龍湖集團進入千億陣營，簽約額創(chuàng)歷史新高，2018年目標(biāo)鎖定為2000億元。2017年，龍湖實現(xiàn)合約銷售金額約1560.8億元人民幣，同比增長77%。新增76幅土地，其中18塊帶天街商業(yè)地塊，土地溢價合理。龍湖對回款率嚴格管控，始終保持較高銷售回款率。

    龍湖集團執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉表示，“過去三年，在整個行業(yè)加杠桿的時候，龍湖沒有用過非標(biāo)，沒有用過影子銀行，沒有用過信托，沒有使用任何高成本融資方式，即便是發(fā)債，也都在經(jīng)營性現(xiàn)金流能覆蓋的范圍內(nèi)。”

    低成本：平均融資成本民營房企最低

    2016年1月，龍湖率先獲得惠譽“投資級”評級，2016年10月，獲得標(biāo)普“投資級”評級，2017年3月，獲得穆迪“投資級”評級。至此，龍湖成為行業(yè)內(nèi)唯一的境內(nèi)外全投資級民營房企。

    2017年7月，龍湖以全投資級姿態(tài)亮相資本市場，成功發(fā)行投資級美元債券，融資規(guī)模4.5億美元2022年到期，3.875%的票面利率創(chuàng)龍湖地產(chǎn)海外發(fā)債新低。境內(nèi)，集團發(fā)行40.4億元綠色債，固定利率介乎于4.4%至4.75%之間，期限介乎于五年至七年；發(fā)行中期票據(jù)20億元，固定利率介乎于4.8%至5.0%，期限介乎于三年至五年，維持了長期、低成本的債券融資渠道。

    借此，2017年龍湖的平均借貸成本進一步降低至年利率4.5%，平均貸款年限5.92年，達到歷史最優(yōu)水平。在2017年平均融資成本最低的民營房企中，龍湖位居第一。

    2018年3月，標(biāo)普全球評級將龍湖的評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)升至“正面”，并確認“BBB-”的長期主體信用評級。這也是繼2017年3月穆迪調(diào)升龍湖企業(yè)家族評級至Baa3（穩(wěn)定展望），12月穆迪調(diào)升龍湖發(fā)行高級無抵押債務(wù)評級至Baa3，2018年1月惠譽調(diào)升龍湖評級至BBB（穩(wěn)定展望），一年內(nèi)境外三大評級機構(gòu)的第四次評級正向調(diào)整。

    多渠道：成功發(fā)行綠色債與首單住房租賃專項債

    除傳統(tǒng)融資渠道外，龍湖積極響應(yīng)政策鼓勵方向，尋覓融資好機遇。譬如，2017年龍湖積極利用多渠道優(yōu)勢，成功發(fā)行40.4億元綠色債。

    將長租公寓作為四大主航道業(yè)務(wù)之一，并清晰提出三年內(nèi)成為行業(yè)前三名的龍湖率先拿到了融資。2018年3月，龍湖成功發(fā)行全國首單住房租賃專項公司債券，債券票面利率5.6%。

    至2017年底，龍湖長租公寓“冠寓”已進入全國17個一線及領(lǐng)先二線城市，開業(yè)房間超過1.5萬間。以北京酒仙橋冠寓為例，即使租金相對周邊普通住宅有一定溢價，但開業(yè)3個月后出租率已突破90%。中金報告估計，預(yù)計至2020年，冠寓將為龍湖貢獻30億元收入。

    龍湖正在形成住宅開發(fā)銷售為核心，商業(yè)運營、長租公寓及物業(yè)服務(wù)四大主航道業(yè)務(wù)并進的多維布局。預(yù)計至2020年，龍湖商業(yè)租金收益超過60億元，物業(yè)收入接近60億元，加上長租公寓的30億元租金收入，到2020年龍湖經(jīng)營性收入將超過150億元。

    “這對公司應(yīng)對未來行業(yè)變局是非常大的支撐，評級機構(gòu)是很看重經(jīng)營性收入的。龍湖過去多年一直堅持自己的戰(zhàn)略，非常堅定堅決執(zhí)行，才有了今天的紅利。”邵明曉說。

    而在當(dāng)前融資渠道受限、額度趨緊、利率上行的環(huán)境下，龍湖對戰(zhàn)略和財務(wù)紀律的這種堅持，可以持續(xù)增強企業(yè)競爭力，最終在分化波動的市場中脫穎而出。