近期，住建部等七部委重拳出擊，決定在北京、上海、廣州等30個(gè)城市聯(lián)合開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。本次專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)的打擊重點(diǎn)包括投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等四個(gè)方面。而據(jù)媒體報(bào)道稱(chēng)，多家房企的項(xiàng)目在專(zhuān)項(xiàng)檢查中涉及“雙合同”等違規(guī)情況被查，部分項(xiàng)目已暫停對(duì)外銷(xiāo)售。

    “最近監(jiān)管?chē)?yán)，很多樓盤(pán)都不敢明目張膽地簽訂雙合同，甚至部分樓盤(pán)已經(jīng)停止了渠道帶客。此外，愿意以延遲簽約的方式來(lái)進(jìn)行售房的開(kāi)發(fā)商也越來(lái)越少。”廣州一位中介人士向時(shí)代周報(bào)記者這樣說(shuō)道。

    在融資難度增大的情況下，房企對(duì)于資金回籠的需求更高，而住宅銷(xiāo)售回款是目前大部分房企最為看重的現(xiàn)金流來(lái)源。近日，時(shí)代周報(bào)記者也對(duì)廣州的一些項(xiàng)目進(jìn)行了走訪，涉嫌違規(guī)的現(xiàn)象仍然存在，頂風(fēng)作案背后，是各房企背負(fù)的資金壓力。

    違規(guī)情況仍存在

    7月19日，時(shí)代周報(bào)記者走訪了位于廣州市天河?xùn)|圃小新塘合景路的天河星作二期。據(jù)項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)介紹，即便沒(méi)有廣州戶(hù)口，或未持續(xù)交滿(mǎn)五年社保，也就說(shuō)，即便客戶(hù)沒(méi)有購(gòu)房資格，也可以通過(guò)延遲簽約來(lái)解決，具體操作方式為：可以先簽意向書(shū)，等到五年社保交齊具備房屋購(gòu)買(mǎi)資格后，再進(jìn)行網(wǎng)簽備案。

    不過(guò)，“如果要走延遲備案，必須在一個(gè)月之內(nèi)付清全款”。同時(shí)該置業(yè)顧問(wèn)表示，付全款可以享受9.5折優(yōu)惠。對(duì)于上述情況，時(shí)代周報(bào)記者致電天河星作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商力迅地產(chǎn)，但截至發(fā)稿，并未收到該公司的回應(yīng)。

    此外，除了限購(gòu)政策之外，當(dāng)一二線(xiàn)城市政府開(kāi)始實(shí)施新房限價(jià)管理之時(shí)，廣州隨之跟進(jìn)并成為限價(jià)最為嚴(yán)格的一線(xiàn)城市，但由于限定的價(jià)格低于預(yù)期價(jià)格，部分開(kāi)發(fā)商則通過(guò)“雙合同”來(lái)規(guī)避這一價(jià)格限制。

    上述天河星作的置業(yè)顧問(wèn)向時(shí)代周報(bào)記者表示，如若購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)買(mǎi)者需要另外簽訂一份裝修合同，其中80平方米單位的精裝修費(fèi)用在20萬(wàn)元左右。

    而這一操作并非孤例。時(shí)代周報(bào)記者走訪了黃浦區(qū)多個(gè)樓盤(pán)，同樣需要以“購(gòu)房合同+裝修合同”的形式來(lái)購(gòu)房，即除了簽署一份正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》外，還需要簽署另一份以“裝修合同”為名目的合同。

    “雙合同”直接加劇了購(gòu)房者的壓力。在走訪過(guò)程中，有購(gòu)房者向時(shí)代周報(bào)記者抱怨稱(chēng)，已連續(xù)看了多個(gè)樓盤(pán)，大部分都有雙合同，裝修合同費(fèi)用并不便宜，雖有諸多無(wú)奈，但也只能默認(rèn)這樣的潛規(guī)則。“之前看中了黃埔區(qū)的一個(gè)樓盤(pán)，樓盤(pán)備案價(jià)在2000元/平方米左右，而實(shí)際售價(jià)則為33000–35000元/平方米，存在的1萬(wàn)多差價(jià)將以裝修的合同來(lái)支付，而且1年之內(nèi)須給完裝修款，首付壓力巨大。”

    隨后時(shí)代周報(bào)記者詢(xún)問(wèn)中介，雙合同是否存在一定風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)方表示并不需要擔(dān)心。“裝修協(xié)議都是自愿簽署，是合法有效的。”

    對(duì)此，北京盈科（深圳）律師事務(wù)所張茂申律師向時(shí)代周報(bào)記者表示，政府制定了嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷(xiāo)售明碼實(shí)價(jià)的規(guī)定，違反管理性強(qiáng)制規(guī)范的行為雖然會(huì)受到處罰，但是政策沒(méi)有上升到法律、行政法規(guī)的層面，更多的是一種管理性的強(qiáng)制規(guī)范。張茂申補(bǔ)充道，但是該行為在民商法上仍然具有效力。

    房企資金壓力

    今年6月底，住建部等七部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、廣州等30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。

    而對(duì)于目前的嚴(yán)厲規(guī)定，中介方面也會(huì)有對(duì)策。在時(shí)代周報(bào)記者走訪的一處房屋中介，一位中介便表示，現(xiàn)在政府對(duì)雙合同管制嚴(yán)格，如果樓盤(pán)遭遇檢查，裝修合同并不會(huì)拿出來(lái)在現(xiàn)場(chǎng)簽約。“目前剛剛收到相應(yīng)通知，部分樓盤(pán)已經(jīng)全面停止渠道帶客，具體什么時(shí)候恢復(fù)暫時(shí)未定。”

    針對(duì)一些房屋銷(xiāo)售的亂象，政府方面一直在不斷出臺(tái)相應(yīng)政策進(jìn)行整治。

    2014年，廣州住建委出手整治“雙合同”亂象，即要求開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)須先簽訂《商品房預(yù)售承諾書(shū)》，承諾不以“雙合同”的形式進(jìn)行銷(xiāo)售。在2017年3月的政策調(diào)控中，政府再次申明應(yīng)該嚴(yán)格按照預(yù)售許可備案價(jià)“明碼標(biāo)價(jià)”，不可進(jìn)行暗箱操作。

    限購(gòu)政策也在不斷加強(qiáng)。根據(jù)廣州市政府在2017年3月17日發(fā)布的一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施要求，非廣州戶(hù)籍居民家庭：“連續(xù)繳納社保3年變?yōu)?年”，限購(gòu)1套住房。此舉標(biāo)志著外地人到廣州進(jìn)行炒樓的行為將被杜絕。

    政府還提出從嚴(yán)查處各類(lèi)住房騙購(gòu)行為，對(duì)提供虛假購(gòu)房資料騙購(gòu)住房的，不予辦理房地產(chǎn)登記；對(duì)教唆、協(xié)助購(gòu)房人騙取購(gòu)房資格的中介機(jī)構(gòu)，責(zé)令停業(yè)整頓，并嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人，情節(jié)嚴(yán)重的追究當(dāng)事人法律責(zé)任。

    一方面是嚴(yán)厲的規(guī)定，另一方面卻是屢禁不止的銷(xiāo)售亂象，銷(xiāo)售端的承壓和資金鏈的緊張成為房企不惜鋌而走險(xiǎn)的重要原因。協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前房企融資渠道全面收緊，面臨著巨額的資金壓力，銷(xiāo)售是房企獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流主要途徑。

    不過(guò)，易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，在樓盤(pán)銷(xiāo)售中出現(xiàn)上述亂象的原因，也與限價(jià)價(jià)格制定得低有關(guān)，價(jià)格定得低會(huì)壓縮房企的利潤(rùn)空間。在他看來(lái)，應(yīng)該放松限價(jià)政策，加強(qiáng)限購(gòu)政策。

    而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，打擊樓市銷(xiāo)售亂象，調(diào)和控要同步進(jìn)行，限價(jià)是短期調(diào)控的必要措施，在供需結(jié)構(gòu)緊張的時(shí)候需要限價(jià)，不限價(jià)帶來(lái)的后果就是市場(chǎng)價(jià)格快速上漲，但只限價(jià)而不調(diào)結(jié)構(gòu)，不解決供需矛盾，各種亂象依然會(huì)出現(xiàn)。