截至12月17日，27家A股房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了2018年全年業(yè)績預告，預喜比例為55.56%，行業(yè)分化明顯。部分龍頭公司凈利潤總額和業(yè)績增長率處于高位，部分公司房地產(chǎn)業(yè)務停滯不前，甚至經(jīng)營不善虧損嚴重，逐漸剝離房地產(chǎn)主業(yè)轉(zhuǎn)型其他行業(yè)。同時，2018年以來，第一梯隊房企銷售勢頭較好，部分龍頭公司前11月份銷售業(yè)績遠超去年全年。從拿地情況看，集中度進一步提升。第一梯隊企業(yè)拿地情況相對強勢，但樓面價格均值下滑幅度較大。

    業(yè)績分化

    數(shù)據(jù)顯示，上述27家發(fā)布了2018年業(yè)績預告的房企中，15家預喜，預喜比例為55.56%。其中，略增6家，續(xù)盈1家，預增8家。行業(yè)出現(xiàn)較為明顯的分化。

    部分龍頭公司凈利潤總額和增長率均表現(xiàn)亮眼。其中，榮盛發(fā)展預計2018年全年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤約69.13億元至80.65億元，同比增長20%至40%。對于業(yè)績變動的主要原因，公司表示，可結(jié)算項目增加，結(jié)算收入及利潤較上年同期有大幅增長。

    從公告情況看，金融去杠桿影響融資成本、房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控趨嚴、A股市場波動使得證券投資失利等成為影響上市公司業(yè)績的主要因素。以大名城為例，公司預計2018年全年凈利潤可能大幅下降，主要系受本年金融去杠桿化及資本市場波動影響，公司金控板塊中租賃業(yè)務壞賬上升，撥備計提較上年大幅增加；證券投資損失導致經(jīng)營虧損。

    ST新光預計2018年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤1.38億元至1.78億元，同比下滑89.84%至86.89%。公司表示，受房地產(chǎn)市場波動的影響，公司房地產(chǎn)業(yè)務凈利潤同比下降。公司仍在努力爭取完成業(yè)績承諾。

    此外，企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略調(diào)整也是影響業(yè)績的一大因素。以世聯(lián)行為例，公司預計2018年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤約7.03億元至10.04億元，同比下滑30%至0%。對于業(yè)績變動的主要原因，公司表示，交易服務業(yè)務結(jié)算進度受市場宏觀政策的影響，確認的收入下降影響當期利潤；公寓管理業(yè)務運營規(guī)模持續(xù)擴大，運營前期賬面虧損預計增加；世聯(lián)空間本年新增運營項目尚處于爬坡期，預計增加當期虧損。

    剝離資產(chǎn)

    不少房企逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務涉足其他領(lǐng)域。

    有的公司徹底剝離房地產(chǎn)業(yè)務。以中房股份為例，公司預計2018年全年業(yè)績首虧。公司表示，主營房地產(chǎn)業(yè)務可銷售房屋減少，預計年初至下一報告期期末的累計凈利潤可能虧損。公司此前披露，擬以其持有的新疆中房100%股權(quán)作為置出資產(chǎn)，與忠旺精制持有的忠旺集團100%股權(quán)中的等值部分進行置換。交易完成后，中房股份的控股股東將變更為忠旺精制，實際控制人將變更為劉忠田。

    中房股份表示，本次交易前，公司主營業(yè)務為房屋銷售和物業(yè)出租。自2008年以來，中房股份的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務處于停滯狀態(tài)，2009年出售徐州天嘉55%股權(quán)后，中房股份實質(zhì)已無新增房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。目前，中房股份的收入和利潤主要來源于對剩余尾房的銷售及自有物業(yè)的出租。上市公司持續(xù)盈利能力減弱，營業(yè)收入和凈利潤出現(xiàn)較大幅度下滑。通過本次交易，上市公司擬置出盈利性較弱的房地產(chǎn)業(yè)務，置入行業(yè)前景良好、競爭優(yōu)勢突出、具有較強盈利能力的工業(yè)鋁擠壓業(yè)務。

    ST宏盛預計2018年全年業(yè)績續(xù)虧。公司表示，積極拓展水環(huán)境修復業(yè)務及相關(guān)業(yè)務。如果上述業(yè)務能夠順利完成，預測年初至下一報告期期末的累計凈利潤將實現(xiàn)盈利；但水環(huán)境修復業(yè)務及相關(guān)業(yè)務的實施具有不確定性。如果不能順利完成，則預測年初至下一報告期期末的累計凈利潤為虧損。

    有的房企年底處置大額地產(chǎn)項目以增厚業(yè)績。以中華企業(yè)為例，公司12月16日晚間公告，全資子公司中星集團下屬控股子公司富源濱江決定將其開發(fā)的上海富源置地廣場項目1#樓統(tǒng)一銷售給中國大地財產(chǎn)保險股份有限公司，合計99套地上物業(yè)單位，銷售面積約3.6萬平方米，銷售總價款約30.85億元。上述物業(yè)預期將于2020年前完成交付。公司表示，本次交易有利于提升公司利潤水平，加快資金回籠。

    拿地積極

    第一梯隊龍頭房企2018年以來銷售情況較好。從前11月份的銷售狀況看，龍頭公司依然保持了較高的增長率，但部分公司增速有所放緩。

    以碧桂園（8.35+0.00%）為例，公司日前公布2018年前11月未經(jīng)審核運營數(shù)據(jù)，連同合營及聯(lián)營公司，碧桂園共實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約4897.4億元，同比增長29.52%；歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約5246萬平方米，同比增長22.31%。相比前10月份銷售額同比增長34.91%，增速略微放緩。

    有的企業(yè)前11月份銷售業(yè)績已經(jīng)超過去年全年，并逼近今年全年銷售目標。以中國恒大為例，前11月份集團物業(yè)累計合約銷售金額約達5352.1億元，累計合約銷售面積及銷售均價分別約為5088.4萬平方米及每平方米1.05萬元。2017年全年，中國恒大共實現(xiàn)合約銷售額5009.6億元，累計合約銷售面積5029.9萬平方米。2018年銷售目標為5500億元。

    龍頭公司拿地情況依然積極。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年前11月份，萬科以1250億元拿地金額位居榜首，碧桂園則以1200億元排名第二，保利以926億元位列第三位，排名前十位的企業(yè)1-11月拿地總金額達7609億元，占前五十位企業(yè)的42.7%。

    值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)拿地樓面價相比去年下降明顯。克而瑞研究中心報告顯示，2018年1-11月，在銷售額前一百位的房企中，超過半數(shù)樓面價相比2017年同期下降；銷售額前十位的房企中，僅融創(chuàng)中國、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)3家房企相比去年略有上漲，部分公司平均樓面價降幅逼近20%。