前言：

年底是非多，一夜之間，因?yàn)槿∠》?ldquo;限售令”，菏澤這個(gè)山東西南部的三線小城一下成為全國(guó)輿論焦點(diǎn)。

菏澤的一紙政令迅速將自己推上了風(fēng)口浪尖，直接叫板國(guó)家層面的房地產(chǎn)調(diào)控政策。樓市調(diào)控始于2016年，除限購(gòu)、限價(jià)、限貸等既有政策外，“限售”是本輪調(diào)控政策的重要標(biāo)簽。

菏澤也于2017底跟進(jìn)國(guó)家政策，出臺(tái)樓市“限售令”，但時(shí)隔僅一年又取消限售政策，成全國(guó)首個(gè)“頂風(fēng)作案”者。

這個(gè)名不轉(zhuǎn)經(jīng)傳的小城何來(lái)勇氣成為本輪房產(chǎn)調(diào)控政策的逆風(fēng)者？莫非2019年樓市政策調(diào)控要變天？

菏澤取消住宅“限售令”

12月18日下午，山東菏澤官方發(fā)文，取消施行了一年的住房“限售令”，消息一出即被招商證券等多家機(jī)構(gòu)火線解讀，一時(shí)間互聯(lián)網(wǎng)被菏澤這個(gè)城市刷屏了。

菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(后簡(jiǎn)稱為《通知》)，第六條明確表示，取消原有調(diào)控政策中“對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購(gòu)買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。

此外，《通知》還大幅降低了對(duì)市區(qū)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管要求，對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)不再監(jiān)管。其它企業(yè)在現(xiàn)有的市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，降低一半執(zhí)行，最低可放寬到監(jiān)管額度的10%。

此次調(diào)整距離2017年11月6日“限售令”出臺(tái)僅有一年多時(shí)間。菏澤成全國(guó)首個(gè)明確宣布取消住宅限售措施的城市，引發(fā)了年底樓市的軒然大波。

菏澤緣何“逆風(fēng)而行”？

“限售令”并不是為了消滅房地產(chǎn)的投資需求，而是為了抑制“短線投機(jī)”。從樓市投資的角度，持有2-3年之后再出售才是合理的投資周期，抑制短線交易有利于讓樓市運(yùn)行得更健康，更長(zhǎng)遠(yuǎn)。

回顧樓市調(diào)控政策可以發(fā)現(xiàn)，2016年9月底以來(lái)，從中央到地方都陸續(xù)出臺(tái)以“打壓、收緊”為基調(diào)的調(diào)控政策，“禁售令”就是在這一背景下的產(chǎn)物。但直到2017年9月，像菏澤這樣的三四線城市才開(kāi)始加入樓市調(diào)控行列，距今也就一年多時(shí)間。

截至今年1月，全國(guó)大中小城市已至少近百城實(shí)施“限售”，包括北京、杭州、菏澤、無(wú)錫等。其中，保定、佛山的限售年限長(zhǎng)達(dá)十年，海口、石家莊的限售年限為5年，廈門(mén)、杭州、福州等則普遍在2-3年。

如此“嚴(yán)打”之下，菏澤緣何敢于“頂風(fēng)作案”，成為本輪樓市調(diào)控的“破局者”？

馬云一邊說(shuō)未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)賤如蔥，一邊卻買下萬(wàn)科26%的股份。用馬云的行為來(lái)理解菏澤松綁樓市的行徑再恰當(dāng)不過(guò)。

我們先去看看菏澤當(dāng)?shù)氐姆渴小?/p>

從上圖來(lái)看，菏澤新房和二手房的價(jià)格是相對(duì)平穩(wěn)或是上行的，雖有所增長(zhǎng)，但增速已經(jīng)明顯放緩。經(jīng)過(guò)近一年的房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控，異致樓市成交清淡，多少造成地方政府財(cái)政收入銳減。

這對(duì)于這個(gè)山東西南部一個(gè)市區(qū)常住人口150萬(wàn)左右的三四線城市，如果沒(méi)有大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，還是難以擺脫對(duì)土地和房市的依賴。

這其實(shí)是當(dāng)下國(guó)內(nèi)城市的真實(shí)畫(huà)像，如果不是菏澤，或也會(huì)是其他城市。在房市政策“高壓”下，已經(jīng)有很多城市在“寒冬”中瑟瑟發(fā)抖。那么此次“禁售令”破局會(huì)否蔓延三四線、甚至一二線城市？明年的地產(chǎn)政策又將如何？

2019樓市要解禁？

市場(chǎng)的老司機(jī)都知道，政策面那些文件、通知中“不經(jīng)意”地的一句“意見(jiàn)”，往往最后都成為攪動(dòng)風(fēng)云的政策利器。

此次菏澤的《通知》亦是如此。這則《通知》是否是房地產(chǎn)政策調(diào)控面的“投石問(wèn)路”為未可知，但已經(jīng)被市場(chǎng)解讀為很多城市試圖管制松綁的第一槍。

年底房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)多個(gè)重要信號(hào)，樓市銷售放緩、頭部房企11月發(fā)債規(guī)模井噴以及碧桂園宣布重啟投資等信號(hào)下，房地產(chǎn)調(diào)控政策2019年是否會(huì)有所調(diào)整成為各方關(guān)注和爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

在因城施策的政策框架下，“一城一策”甚至“一區(qū)一策”是廣泛存在，鑒于此類政策造成的強(qiáng)示范效應(yīng)，菏澤本次率先松綁調(diào)控政策后，市場(chǎng)預(yù)計(jì)后續(xù)類似政策放松的城市還會(huì)繼續(xù)增多，尤其是會(huì)從限售政策進(jìn)行松綁。

國(guó)泰君安證券宏觀團(tuán)隊(duì)表示，10月的政治局會(huì)議未提及房地產(chǎn)調(diào)控，其實(shí)就是為接下來(lái)房地產(chǎn)放松埋下了伏筆。當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大時(shí)，房地產(chǎn)放松或從保證剛需和改善型需求入手。

為了完成信貸發(fā)放指標(biāo)，部分商業(yè)銀行已經(jīng)開(kāi)始下調(diào)首套房貸利率。雖然為了防止居民杠桿高企，限購(gòu)限貸限價(jià)政策預(yù)計(jì)不會(huì)直接放松。但如果適當(dāng)放松既認(rèn)房又認(rèn)貸政策，以及加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資支持，房地產(chǎn)的穩(wěn)增長(zhǎng)作用可期。

值得注意的是，銀行在房貸利率方面也出現(xiàn)了松動(dòng)的跡象。近日，融360發(fā)布的報(bào)告顯示，11月份全國(guó)首套房貸款平均利率為5.71%，環(huán)比首次出現(xiàn)持平上月的情況。這是2017年以來(lái)，全國(guó)首套房貸利率在連漲了22個(gè)月后，環(huán)比首次出現(xiàn)“零漲幅”。

綜上所述，2019年樓市搶先一步破冰也并非沒(méi)有可能。

總結(jié):

樓市新政一波接一波，品牌房企的股市反應(yīng)也呈現(xiàn)“一片紅”。菏澤取消“限售令”在全國(guó)鬧出了很大動(dòng)靜，受消息刺激，12月19日地產(chǎn)股走強(qiáng)，截至收盤(pán)，魯商置業(yè)漲停，榮安地產(chǎn)漲近9.96%，亞太實(shí)業(yè)漲2.89%，臥龍地產(chǎn)漲近5%。