銷售面積小幅增長，集中度提升邏輯繼續演繹

    2018年全國商品房銷售面積同比小幅增長1.3%，銷售金額同比增長12.2%。對比全國TOP10、TOP20、TOP50房企銷售金額增速分別為24.8%、29.4%、35.0%（克而瑞數據），集中度提升邏輯繼續演繹。

    展望2019年，我們維持總量下行與結構切換并存的判斷。預計2019年全國商品住宅銷售面積、金額分別降8.1%、3.5%，部分高能級城市樓市或伴隨政策邊際改善而逐步企穩回升。

    開工/投資維持較高增長，施工增速持續回升

    2018年全國房屋新開工面積、房地產投資額維持較高增長，同比增速分別為17.2%、9.5%。2018年房屋施工面積同比增長5.2%，增速較2017年回升2.3pc.2018年末竣工面積降幅收窄至7.8%，或反映了資金面改善的傳導作用開始顯現。

    展望2019年，預計待開發土地高增、顯性庫存低位、資金面整體均衡可支撐新開工保持較高增長（+6%~+8%），施工面積增速進一步回升（+7%~+8%），施工類投資走強對沖土地購置費增速回落影響，房地產投資額同比增長4%~6%。

    開工庫存重新積累，顯性庫存處于低位，短期可售資源不足

    2018年全國商品住宅開工庫存凈增5424萬方，隱性庫存凈增4.56億方，顯性庫存減少4.02億方。截止2018年末，商品住宅顯性庫存8.87億方，去化周期7.2個月，對比2014年分別為26.56億方、30.3個月。

    2018年到位資金增速小幅回落，預計2019年可維持整體均衡

    對比2017年，2018年到位資金增速回落1.8pc至6.4%；國內貸款增速高位回落22.2pc至-4.9%；自籌資金增速（+9.7%）為2014年以來最高水平，房企融資環境逐步改善；銷售回款整體增速微降0.4pc，相對平穩。預計2019年房企銷售和融資現金流此消彼長，資金面整體均衡。

    投資建議

    當前經濟運行“穩中有變、變中有憂”，中央指出要堅持底線思維，穩妥實施房地產市場長效機制，行業政策面導向由“壓”轉“穩”。在“房住不炒”大前提和房地產投資維持較強韌性的情況下，預計行業主要通過結構性微調來實現總量相對平穩，結合貨幣政策邊際寬松，2019年高能級城市購房信貸支持或有所改善。建議關注重點布局一二線城市的頭部房企，如萬科A、金地集團、融創中國、中國金茂。

    風險分析：

    國內經濟增速放緩和失業率提升或影響居民結構性信用擴張及按揭貸款償還；2019年房企還債高峰，部分中小型房企信用風險提升；棚改貨幣化弱化或導致部分三四線城市購房需求明顯下滑。