昨天住建部一則大消息，刷屏了——住宅按套內面積算。一時間，“別了公攤面積“的興奮聲、“羊毛出在羊身上”的質疑聲等討論不斷，到底該如何看待這一新變化呢？房價會不會漲？更有最新辟謠稱將此文件解讀為“公攤面積取消“是完全錯誤的理解……

01

住建部新文件掀波瀾

買房告別“公攤”？

2月18日，住房和城鄉建設部官方網站發布《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》。

在這38項強制性工程建設規范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”

這批征求意見稿是住建部組織中國城市建設研究院有限公司等單位進行起草，在征求各地住房和城鄉建設行政主管部門及有關單位意見的同時，向社會公開征求意見。意見反饋截止時間為2019年3月15日。

這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。雖然只有短短的一句話，但這一點無疑是《規范》中吸睛度最高的，足以激起千層浪。

住宅交易面積從建筑面積轉向套內面積？不知市場的接受度會有多高？對此附件中也做了相關說明：

本條是居民關注的焦點問題，關系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

02

“買100平米只得70平！”

一圖看懂“公攤面積”到底有多坑？

“公攤面積”這個銷售概念源自香港，脫胎于香港20世紀50年代“賣樓花（期房）”的售樓模式，2013年起香港轉向以套內面積計價的銷售模式。

對于我國大部分省市來說，目前購買的房屋面積包括兩個部分：即：套內面積+公攤面積。根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規范》執行。依據《房產測量規范》可分攤的公用建筑面積即公攤面積為:

1. 大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房;2. 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。

公攤面積飽受質疑在于，容易使消費者產生價格幻覺，買到比預期面積更小的房子，其次會造成多部門多收費：房產交易中按照建筑面積繳納稅費，公攤越多，費用越多。

而早在2002年，重慶就已執行按套內面積交易。2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，要求商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。該條例于當年8月1日施行。

來源：鳳凰網財經 財經連環話cjlhh888

03

新華社、人民日報曾質疑“公攤面積”

去年一篇《買100平方米的房子只得70平方米,這么坑的“公攤面積”到底怎么來的？》的文章火爆，揭露出這個矛盾已久的問題。此后，新華社、人民日報等都發文質疑該制度的不合理。

新華社指出，近幾年，為回應民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現按套內建筑面積計價的探索。人們期待著相關職能部門在研究房產調控政策之時，能正視公攤面積亂象，探索更科學、合理的計價方式，切實保護百姓權益。

04

套內計價，房價會漲嗎？

如是金融研究院：公攤面積導致實際房價高出三成以上，取消是人心所向！

1、公攤面積是中國特有，導致實際房價比統計房價高出30%以上。國內房屋計算的是建筑面積。大多數國家地區計算的是實用面積或使用面積。所以中國房價要除以得房率才能得到可與國外對比的實際房價，這至少要比原有的房價數據高出30%。

2、公攤面積被詬病已久，取消是人心所向。公攤面積是房地產市場“最不透明的一項指標”，一般來說，塔樓或是帶電梯的住宅得房率約為70%，多層住宅或是不帶電梯的樓房得房率約為75%，但也有個別商品房公攤面積甚至超過50%，缺乏沒有統一標準，在實際核算時亂象叢生。按套內面積交易，對購房者而言所購即所得，可以減少購房糾紛。

3、后續不會很快落地，全面執行存有難度。從2002年以來，重慶就率先強制推行“套內建筑面積”計價，并對違反規定的開發商進行處罰。但目前在全國推行至少面臨兩大挑戰：一是按套內面積計算，計價基礎變化后房價會在現有基礎上上浮30%以上，給地產調控更大壓力；二是取消公攤后，開發商提供的電梯、樓道等公共領域品質該如何保證。

微博網友唐史主任司馬遷：單價會提升，但不是樓價上漲了！

地產取消公攤這個事其實討論很多年了，公攤本來就是我們自己搞出來的貓膩，如取消是跟國際市場接軌而已，所以不用過度解讀，這事對消費者絕對是好事，以后是透明消費了，我買多少平就是多少平。但造成的影響有：

1、新盤因為按實際面積銷售，單價會提升。不是樓價上漲了，只是公攤那部分錢又羊毛出在羊身上了而已。這就好像共有產權房看起來很便宜，但你去算一下自己所有部分的產權也一樣是差不多是市價。當然這些都是短期影響。

2、中期來看，就是會影響二手房的估價模式，在存量房中，消費者會更加注重折合成為套內面積的單價。換句話說：現有二手房公攤大的會更難賣出去。

3、長遠來看，商品房的設計，尤其是配套設施的設計，會變得更加集約，尤其是剛需房。簡而言之，樓宇設計會變得像香港。不是以豪宅為設計理念的，都會盡可能減少公攤。

中原地產首席分析師張大偉：對購房者實際購房成本基本無影響，但“羊毛出在羊身上”！

是否套內計價政策對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。另外，對于購房者而言，物業費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。另外需要注意的是，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發商同樣可以提高套內單價，另外如果開發商過度擠壓公攤，會導致社區品質下調，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

1、這只是一個工程建設規范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。從政策內容看，包括了住宅、商業、工程建設等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內落地可能性非常小。

2、套內面積計價影響最大的是期房銷售，對于現房和二手房，購房者更容易計價。從套內計算價格看，全國已經有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發商而言減少了灰色利益。

3、羊毛出在羊身上，如果出臺套內計價模式，需要考慮之前已經入市的項目如何銜接的政策。從未來趨勢看，國內有很多獨有、少有的房地產交易現象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產市場發展有改變的可能性。

05

警惕！市場可能存在過度誤讀

業內人士均認為該規范剛剛開始征求意見，具體落地需要時間，具體實施細則和實施后的效果尚不好判斷。

還有分析師認為，此次住建部官網掛出的《住宅項目規范》征求意見稿本身只是一個工程設計規范，不宜過度解讀。而非關于商品房交易的規范，更談不上法律。起草單位基本都是設計院和施工單位，明顯是針對設計與施工的，與房產交易的關系微乎其微。

地產專家劉德科發文稱：

首先，「交易」和「計價」是兩個不同的概念。其次，這份《住宅項目規范（征求意見稿）》，主要是設計規范文件，套內使用面積計價不在這份文件的管轄范圍之內。如果真的要實施套內使用面積計價，要看另一份文件，即《商品房銷售管理辦法》（建設部令第 88 號，2001 年）——這份文件至今有效，其第十八條明文規定：「商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價?！?/span>

民生證券房地產行業分析師由子沛認為：

此次住建部官網掛出的《住宅項目規范》征求意見稿本身只是一個工程設計規范，不宜過度解讀。住建部官網也明確表示，工程規范是開展工程建設活動的“底線”要求，具有“技術法規”性質，在我國工程建設標準規范體系中位于頂層。

由子沛說，該征求意見稿通篇都是在講工程規范的，而非關于商品房交易的規范，更談不上法律。起草單位基本都是設計院和施工單位，明顯是針對設計與施工的，與房產交易的關系微乎其微。

在《住宅項目規范》征求意見稿的起草說明中，起草單位包括：中國建筑科學研究院有限公司、中國建筑設計院有限公司、中國城市規劃設計研究院、建研科技股份有限公司、中國建筑標準設計研究院、中國市政工程華北設計研究總院、中國建筑技術集團有限公司、龍信建設集團有限公司、中國中建設計集團有限公司、西安建筑科技大學、重慶大學、黑龍江省寒地建筑科學研究院、上海建工集團、北京建筑大學。

06

央視辟謠：取消公攤面積是錯誤理解！

晚間，央視新聞發布微信推文稱《住宅項目規范（征求意見稿）》只是個技術規范，并且“套內面積交易”無法根本改變“公攤面積”存在的現實。

這個征求意見稿，是規范未來約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算，并無直接關系。與我們大家關心的物業費、取暖費以何標準收取，也沒直接關系。

我國現行的《商品房銷售管理辦法》中，是這樣規定的：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。對此，《商品房銷售管理辦法》解釋說：商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。

而在目前大多數的購房合同中，開發商前期宣傳的都是以建筑面積來計價，而與我們最終簽訂的合同當中，卻基本上都是按照套內面積來計價。也就是說，開發商前期宣傳，只會告訴你房子1萬/㎡，但在實際成交過程中，會明確標明以套內面積計算，1.5萬/㎡。

所以，對于購房人而言，這套房子的總價實際上是不變的。只是從交易過程來說，開發商和你是按照套內面積來交易的。這和《住宅項目規范》中“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的這條要求其實也并沒有沖突。

所以，不管是以什么來計算，只不過是計算方式的改變，對多交少交多少物業費、取暖費，并沒有關系。

最后

爭論和質疑的存在都意味著我們和“公攤面積”的斗爭還遠未結束。

辦法千萬條，安居第一條，計價不規范，親人淚兩行。

最后，愿天下沒有難買的房。