23日，住建部《住宅項目規范》征求意見稿中的“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”引爆輿論場。尤其被解讀為有望“取消公攤”，終結買100平方米的房子只得70平方米。但是，有聲音認為，該規范適用于住宅項目的建設、使用和維護，約束的主要是工程建設方面，距終結“公攤面積傷民”還有一定距離。此外，規范中還提出了新建住宅全裝修交付、四層以上住宅應設電梯等亮點。

    引爆輿論——

    “套內面積交易”是終結公攤還是過分解讀

    今年1月底，據《中國建設報》披露，住建部組織制定了《2019年工程建設規范和標準編制及相關工作計劃》，將于今年12月前完成《住宅項目規范》等國家工程建設規范。近日公布的《住宅項目規范》征求意見稿明確，該規范是住宅建設、使用和維護過程中技術和管理的基本要求。在該規范“使用維護”部分，擬提出“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”。在這一條起草說明中，還寫道“本條是居民關注的焦點問題，關系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇‘公攤面積傷民’的矛盾”，這似乎坐實“取消公攤”的解讀。

    在現行的《商品房銷售管理辦法》中規定，商品房銷售可以按套計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。雖然沒有法規明確指出分攤后的共有建筑面積就是公攤面積，但在商品住宅實際交易中公攤面積被等同于共有建筑面積，部分開發商將本不應由購房者分攤的部分轉嫁給其承擔。

    不過，也有業內人士指出，《住宅項目規范》畢竟只是一個工程建設規范公開征求意見稿，需要有其他政策配合使用，才會終結公攤面積。而且，買房后物業、采暖交費都涉及住房面積，都有各自的行業法規約束，能不能統一按套內使用面積收費，也是一個非常值得討論的問題。

    還有亮點——

    明確新房全裝修交付意味著將告別毛坯房

    另外，《住宅項目規范》擬要求城鎮新建住宅建筑應全裝修交付，具體包括：戶內和公共部位所有功能空間的固定面和管線應全部鋪裝或粉刷完成；給排水、燃氣、照明、供電等系統及廚衛基本設施應安裝到位；供水、供電、燃氣、道路、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規劃配套設施應具備使用條件。由于該規范為住建領域強制性工程建設規范，這意味著，以后開發商交房的時候，基本上都必須裝修完畢，購房者買到的房子，是可以直接入住的房子。此前，山東曾提出2020年設區城市新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。

    此外，住宅工程竣工驗收前，應對室內空間尺寸，地面、墻面和頂棚面層質量、門窗護欄安裝質量、室內防水工程質量、給排水系統安裝質量、室內電氣工程安裝質量等項目進行分戶驗收。

    以前，濟南市區多數二三十年以上“樓齡”的既有建筑為六層以下，達不到七層以上安裝電梯的標準。因此，當老樓加裝電梯政策放開后，2018年加裝電梯市場井噴。在《住宅項目規范》里一個明顯的變化是，今后四層及四層以上住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應設電梯，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。每個設置電梯的居住單元應至少設有1臺可容納擔架的電梯。而且，規范還對既有建筑加裝電梯的標準作出規定，擬要求轎廂載重量不應小于300公斤，轎廂門凈寬度不應小于0.8米。（首席記者羅曉飛）

    今后你買的房子，應該是這樣子的

    目前購買的房屋面積套內建筑面積公攤面積套內建筑面積：房屋套內使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積公攤面積：一部分是電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室等以及為整幢樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積等。另一部分是樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外墻墻體水平投影面積的50%。

    你想知道的在這里

    疑問1：是否會影響購房總價？

    答：有分析師認為，是否按套內面積進行交易，對購房者的購房成本基本沒有影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。以北京一套最近入市的商品房住宅為例，實際商品房住宅的套內面積是141平方米，單價為10.8萬。增加公攤后變成了173.7平方米，多出了18%的公攤面積，平均單價變成了8.8萬。但是，總價都為1520余萬。也就是說，如果按套內面積計價交易，雖然面積小了，但是單價提高了，因此總價不變，只是計算方式發生了變化。

    疑問2：公攤面積是否會取消？

    答：中原地產首席分析師張大偉介紹，對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規出臺。專家表示，此次征求意見，并不意味著取消公攤面積，甚至是毫無關聯。張大偉說，公攤也不是越小越好，太小的公攤意味著社區的舒適性降低。

    疑問3：具體什么時候能落地？

    答：張大偉表示，這只是一個工程建設規范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。從政策內容看，包括了住宅、商業、工程建設、裝修交付等方面，這些政策起碼5年內落地可能性非常小。疑問4：公攤費用由誰來承擔？

    答：從套內計算價格看，全國已經有重慶等個別城市落地，這與當地的房地產政策相關，比如重慶對地價和房價的控制。而反觀其他城市，在土地成本較高的情況下，如果實施按照套內使用面積計價，那么公攤的費用由誰來承擔，也是需要考慮的關鍵問題。

    疑問5：對已辦證房子有無影響？

    答：對已辦過房產證的老房子來說，一般情況下房產證上都會寫明建筑面積和實際套內面積，所以交易時只要根據實際套內面積交易就可以了；如果房產證上沒有實際寫明套內面積，相信房地產部門也會在交易過程中對這個面積進行一個明確界定。