與往年相比，2019年年中來臨之際，房企的“搶收”意圖顯得更為明確。從各大機(jī)構(gòu)出爐的銷售榜單來看，各個梯隊房企開足銷售馬力，行業(yè)百強(qiáng)門檻再被提高。從業(yè)績來看，各梯隊門檻雖持續(xù)提升，但增速較去年同期出現(xiàn)明顯下降。其中，穩(wěn)居前三的依然是碧桂園、萬科和恒大，但降速趨勢已顯。此外，TOP20門檻增速下降得最為明顯。值得注意的是，上半年合約銷售超過1000億元的房企有12家，較去年同期增加3家。200億-500億元的房企數(shù)量在各階梯中最多，為37家。按照往年的情況，上半年合約銷售超過400億元的房企是年內(nèi)沖擊千億的有力競爭者，這也意味著今年千億房企有望比去年增加10家左右。

    頭部房企求穩(wěn)不惜降速

    2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”的調(diào)控政策指導(dǎo)下，地產(chǎn)行業(yè)整體增速較2018年呈現(xiàn)出顯著放緩趨勢。

    來自克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-6月，TOP100房企累計權(quán)益銷售規(guī)模近3.9萬億元，同比僅微增4%，與4、5兩月的累計業(yè)績同比增速基本持平。

    整體來看，5月受部分城市政策調(diào)控收緊影響，市場下滑較為明顯，令一季度以來的“小陽春”行情出現(xiàn)明顯降溫。但臨近半年度業(yè)績目標(biāo)沖刺，6月房企積極加大了營銷推廣力度，單月操盤業(yè)績環(huán)比提升超23%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，上半年樓市出現(xiàn)下調(diào)的原因包括：持續(xù)收緊的調(diào)控政策密集發(fā)布以及房價出現(xiàn)了部分區(qū)域的上行，高性價比房源減少影響了購房者的入市積極性。

    2019年上半年，TOP20房企權(quán)益金額門檻為489.4億元，較去年同期略有降低。但其他梯隊房企門檻則有所提升。TOP50房企權(quán)益金額門檻217.8億元，門檻增幅最高達(dá)6%。TOP30房企和TOP100房企的權(quán)益金額門檻分別為350.3億元和85.5億元，門檻增幅分別為2.8%和5%。

    另一家數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)億翰智庫發(fā)布的數(shù)據(jù)分析與上述機(jī)構(gòu)類似。上半年，行業(yè)各梯隊門檻雖持續(xù)提升，但增速較去年同期出現(xiàn)明顯下降。從各梯隊看，TOP20門檻增速下降得最為明顯。總體來看，百強(qiáng)企業(yè)門檻仍在提升，但隨著2019年市場熱度的減弱，各梯隊門檻增速已經(jīng)開始放緩。

    一位業(yè)內(nèi)人士分析，隨著下半年銷售的承壓，2019年全年門檻提升速度仍會下行。

    克而瑞發(fā)布的榜單顯示，碧桂園、萬科、恒大仍穩(wěn)居行業(yè)三甲。其中，碧桂園上半年完成銷售額3920億元，排在榜首，萬科以3340億元位居次席，恒大則以2945.4億元位列第三。從數(shù)據(jù)變化來看，經(jīng)過一年的調(diào)控以及企業(yè)對自身銷售節(jié)奏的調(diào)整，碧桂園和恒大的步伐明顯放緩。較去年同期減少上百億元。萬科在2019年上半年的銷售同比增長率為9.94%，保持了難得的正向增長，但仍低于百強(qiáng)房企的平均水平。

    業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前標(biāo)桿房企不再追求高杠桿經(jīng)營、高增長模式，而是聚焦主業(yè)，向穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)的增長模式邁進(jìn)。例如萬科此前提出“收斂聚焦·鞏固提升基本盤”后，開始修枝剪葉，各個業(yè)務(wù)線條都明確了各自的基本盤。這一策略令企業(yè)在當(dāng)前市場低谷期可以保持業(yè)績的穩(wěn)定。事實上，越來越多的房企開始效仿萬科，采取收縮觸角的方式，對不盈利的多元化業(yè)務(wù)更加謹(jǐn)慎，甚至不惜剝離效益一般的業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)而強(qiáng)化地產(chǎn)主業(yè)。

    億翰智庫首席分析師張化東分析，行業(yè)變化首先要從政策調(diào)控角度分析，管理層希望房地產(chǎn)在一個區(qū)間內(nèi)震動，而不是持續(xù)性上漲，政策的復(fù)雜性越來越高。現(xiàn)在一些房地產(chǎn)發(fā)展并不好的城市，也在出臺一些限制類政策，表明政策希望將房地產(chǎn)固定在平穩(wěn)位置。

    千億房企有望再擴(kuò)10家左右

    2019年上半年，TOP100各梯隊房企之間規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競爭加劇。其中，TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.5%，同比提升0.8個百分點，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權(quán)益金額集中度較去年也均有一定幅度提升，市場份額穩(wěn)中有升，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢進(jìn)一步深化。而隨著多數(shù)城市成交回落，銷售難度加大，50強(qiáng)之后的房企競爭優(yōu)勢已不再明顯，權(quán)益金額集中度出現(xiàn)一定回落。

    對于此前已提出2019年全年業(yè)績目標(biāo)的房企而言，截至6月末，目標(biāo)完成情況尚佳，36家房企中有32家的目標(biāo)完成率在40%以上。寶龍、中海、中駿、越秀、正榮、金科、金茂、濱江、雅居樂等房企上半年業(yè)績完成情況較為樂觀，目標(biāo)完成率超過50%。

    從整體來看，房企2019年目標(biāo)制定相對謹(jǐn)慎，平均目標(biāo)增長率僅在20%左右。同時，2019年整體的預(yù)期貨值去化率降至60%左右，完成業(yè)績目標(biāo)更依賴于供貨量的增長。克而瑞研究中心預(yù)計，在行業(yè)增速放緩的背景下，部分房企全年業(yè)績目標(biāo)的完成尚有一定壓力，下半年仍需加速推貨入市。

    值得注意的是，上半年合約銷售超過1000億元的房企有12家，較去年同期增加3家。200億-500億元的房企數(shù)量在各階梯中最多，為37家。按照往年的情況，上半年合約銷售超過400億元的房企是年內(nèi)沖擊千億的有力競爭者，而上半年合約銷售逾400億元的有40家房企，這也意味著今年千億房企有望在2018年30家的基礎(chǔ)上擴(kuò)容至35-40家，新晉千億房企銷售規(guī)模也有望進(jìn)一步提升。

    行業(yè)頭部效應(yīng)將日益明顯

    2019年下半年，房地產(chǎn)政策面整體仍將保持穩(wěn)定。其中，房價仍是不能碰的紅線，熱點城市調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行，且不排除加碼調(diào)控的可能。房企對政策放松不應(yīng)有過于樂觀的預(yù)期。

    克而瑞研究中心預(yù)測，6月作為房企沖刺半年度業(yè)績的關(guān)鍵節(jié)點，之后由于前期積壓的市場需求大都釋放完畢，同時在調(diào)控常態(tài)化預(yù)期下，業(yè)績增速或仍將趨緩。預(yù)計下半年房企整體規(guī)模步入平穩(wěn)增長，增速預(yù)計放緩至20%左右。房企完成全年銷售目標(biāo)仍有一定壓力，預(yù)計下半年企業(yè)需要著重發(fā)力，加速推貨入市或通過降低預(yù)售價格以達(dá)成全年業(yè)績目標(biāo)。

    從城市角度看，下半年市場持續(xù)波動，頻率加快，但波幅收窄。市場走勢不會一路攀升，也不會全面下滑。城市之間分化將加劇，不同能級城市持續(xù)分化，一二線回升勢頭有望保持；而弱二線和三四線城市仍將面臨較大調(diào)整壓力。

    張化東分析，上半年大部分企業(yè)銷售目標(biāo)都已經(jīng)完成過半。全年銷售增速有一定保障。之后出現(xiàn)放松式政策比較難說，總體預(yù)測還是謹(jǐn)慎為主。預(yù)計全年增速會出現(xiàn)一些收斂，但是不會太低。預(yù)計投資方面數(shù)據(jù)會比去年低一點。全年銷售可能有3個點以上的增長，主要來源于均價的上漲，面積會出現(xiàn)負(fù)增長。

    一位行業(yè)人士認(rèn)為2019年將是房地產(chǎn)市場銷售的“小年”。下半年，百強(qiáng)房企規(guī)模增長也將繼續(xù)保持平穩(wěn)，出現(xiàn)快速增長的概率不大。

    另有專家指出，長期來看，各地政府結(jié)合市場實際情況“因城施策”持續(xù)，房地產(chǎn)市場將長期處于平穩(wěn)健康發(fā)展，房企將更加謹(jǐn)慎地進(jìn)行戰(zhàn)略布局。龍頭房企將保持穩(wěn)健高質(zhì)量的發(fā)展態(tài)勢，頭部效應(yīng)將日趨明顯。同時，2018年以來，大部分規(guī)模房企戰(zhàn)略從多元化更趨于向主業(yè)聚焦。未來，房地產(chǎn)企業(yè)之間規(guī)模化競爭將持續(xù)深化，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，預(yù)計TOP30房企集中度提升至48%左右，各梯隊市場份額趨于穩(wěn)中有升。同時需要注意的是，以42家發(fā)布銷售目標(biāo)的房企分析，目前有近六成的房企未能在年中實現(xiàn)銷售目標(biāo)的一半。面對下半年的房地產(chǎn)環(huán)境，再加上融資渠道收緊、債務(wù)兌付高峰期如約而至，以及下半年市場仍有變數(shù)，房企完成銷售目標(biāo)仍存壓力。