本報記者 王麗新

    不是每一家房企都是幸運(yùn)兒，這場突如其來的疫情，加速了房地產(chǎn)行業(yè)“大魚吃大魚”的進(jìn)程，繼融創(chuàng)收購萬達(dá)、世茂房地產(chǎn)收購福晟后，又一場實(shí)際并購規(guī)模達(dá)數(shù)百億元的“世紀(jì)交易”已在談判中。

    5月13日晚間，泰禾集團(tuán)發(fā)布了五則公告，核心是公司控股股東泰禾投資正在籌劃公司引入戰(zhàn)略投資者，相關(guān)交易可能導(dǎo)致公司控制權(quán)變更。這幾則公告透露兩個重要信息，引入戰(zhàn)投的代價可能是公司實(shí)際控制人黃其森讓出控制權(quán)，新股東主業(yè)可能是房地產(chǎn)。

    “客觀地說，泰禾集團(tuán)的基本面還是不錯的，債權(quán)債務(wù)干凈，沒有表外債務(wù)永續(xù)債的坑。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，若沒有被逼債，可能不會走到這一步。

    新股東主業(yè)或是地產(chǎn)

    若成功獲取泰禾集團(tuán)的控制權(quán)，意味著拿到了恒大、萬達(dá)等一批行業(yè)巨頭夢想著回也回不去的A股上市平臺。對于這個入場者，據(jù)泰禾集團(tuán)公告披露，此次擬引入的戰(zhàn)略投資者的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)中包含房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，本次籌劃的交易涉及有權(quán)部門的事前審批。外界傳言稱，或許是一家?guī)в袊Y背景的世界500強(qiáng)企業(yè)。

    按照泰禾集團(tuán)停牌前后股價計(jì)算，投資者若通過二級市場取得控制權(quán)，將支付30多億元，加上負(fù)債，新股東要付出的實(shí)際成本可達(dá)數(shù)百億元。不難看出，這將又是一場房地產(chǎn)行業(yè)的“世紀(jì)并購交易”。

    截至2019年底，泰禾集團(tuán)的有息負(fù)債水平從2018年底約1380億元下降至960億元，同比下降約30%；凈負(fù)債率243.76%，下降約140個百分點(diǎn)，杠桿率下行趨勢明顯，但其資金鏈緊張問題確實(shí)由來已久。

    四五年前，泰禾集團(tuán)開始發(fā)力，“南征北戰(zhàn)”擴(kuò)充土地儲備，迅速升至TOP30。但2017年拿的一批高價地為其埋下了隱患，當(dāng)2018年樓市進(jìn)入深度調(diào)整期時，因定位做4億中產(chǎn)階級的生意，泰禾的高端項(xiàng)目周轉(zhuǎn)過慢，資金問題浮出水面，金融機(jī)構(gòu)對其資金狀況擔(dān)憂加劇。

    為了回籠資金，黃其森的第一步戰(zhàn)略是縮減投資，近一年多幾乎沒有拿地；第二步是賣項(xiàng)目，從2018年末到2019年，泰禾集團(tuán)陸續(xù)出售十多個項(xiàng)目，總回款超過百億元；第三步是引入戰(zhàn)投。有消息人士稱，從去年下半年計(jì)劃引入戰(zhàn)投到現(xiàn)在，真正有實(shí)質(zhì)性動作的談判都集中在這兩個月。

    房企格局加速生變

    事實(shí)上，隨著地產(chǎn)行業(yè)的起起伏伏，險資入股、房企間的收并購動作頻繁，但在資產(chǎn)變現(xiàn)的過程中，收購方多多少少難以解決一些歷史遺留問題。

    在這一方面，從泰禾集團(tuán)公開的股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，相對簡單。目前，泰禾投資、黃其森夫人葉荔、黃其森妹妹黃敏為一致行動人關(guān)系，共持有泰禾集團(tuán)62.54%的股份。因此，黃其森在泰禾有絕對話語權(quán)。從資產(chǎn)價值來看，泰禾所有項(xiàng)目布局在一、二線城市，可售貨值超過4000億元，且拿地早、地價低，利潤空間大，是房企在疫情下重回一、二線戰(zhàn)場想吞下的“肥肉”。

    僅就2020年來看，泰禾集團(tuán)可售貨值達(dá)到2500億元，以60%的去化率計(jì)算，其帶來的現(xiàn)金流規(guī)模也將在千億元量級。有消息人士表示，若新股東主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身也過硬，能補(bǔ)強(qiáng)“短板”，泰禾的巨額貨值得到盤活，其收益也會有保證。

    值得關(guān)注的是，從整個行業(yè)發(fā)展軌跡來看，在TOP20房企中，不乏引入戰(zhàn)投緩解資金難題后，輕裝上陣的先例。2015年，中國平安成為碧桂園第二大股東，中交入主綠城中國成為第一大股東；2018年，中國平安先后兩次入股華夏幸福，成為其第二大股東，助力其探索商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)務(wù)，這類先例并不少見。

    “仔細(xì)研究排名TOP10或TOP20的房企，六成以上有國企央企背景，到了TOP10甚至TOP5這個現(xiàn)象更加明顯。”同策集團(tuán)首席分析師張宏偉向《證券日報》記者表示，對于排名TOP20的房企來講，規(guī)模越大門檻也就越高，尤其民營房企要想新進(jìn)入TOP10或者突破TOP5，難上加難。這背后折射出一個現(xiàn)象，大牌的民營房企想要生存發(fā)展，要找個國資背景企業(yè)當(dāng)靠山。

    在張宏偉看來，“中交+綠城”即是上述模式的現(xiàn)實(shí)版。他表示，從以前房地產(chǎn)領(lǐng)域幾場“世紀(jì)交易”對行業(yè)的沖擊來看，經(jīng)過對收并購資產(chǎn)的消化和釋放后，可能會影響到TOP10甚至TOP5房企市場格局的變化。

（編輯 張偉）