央行、銀保監(jiān)會(huì)2020年末劃出兩條房地產(chǎn)貸款占比紅線，第一財(cái)經(jīng)記者研究發(fā)現(xiàn)，有4家一線銀行房地產(chǎn)貸款占比超越上限，與這些銀行合作的主流房地產(chǎn)上市公司有20余家，踩線銀行未來將收緊房地產(chǎn)貸款，地產(chǎn)公司融資將進(jìn)一步承壓。

    2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)共同發(fā)布了《建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱“《通知》”），為銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比分別設(shè)置了上限。

    根據(jù)《通知》，中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行這五檔銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)被設(shè)定了“兩條紅線”，房地產(chǎn)貸款占比上限依次為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限依次為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

    為避免政策“急轉(zhuǎn)彎”，《通知》為超限的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)設(shè)置了調(diào)整過渡期，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)為2年，超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上為4年。

    五個(gè)檔次的銀行中，第一檔主要是國有大行，房地產(chǎn)貸款均未超標(biāo)；第三檔及其以下銀行，有一些超標(biāo)，與主流地產(chǎn)公司合作較少，第一財(cái)經(jīng)記者選取了第二檔銀行作為重點(diǎn)關(guān)注。

    在位列第二檔的銀行中，招商銀行和興業(yè)銀行分別超出27.5%的上限5.7個(gè)百分點(diǎn)和6.2個(gè)百分點(diǎn)，過渡期為4年；浦發(fā)銀行超出27.5%的上限0.4個(gè)百分點(diǎn)，過渡期為2年。

    這些在房地產(chǎn)貸款占比上“踩線”的銀行究竟會(huì)對哪些房企產(chǎn)生影響？

    第一財(cái)經(jīng)記者調(diào)取了部分房企的數(shù)據(jù)，分析結(jié)果如下表所示。

    根據(jù)匯總結(jié)果，碧桂園（02007.HK）、旭輝控股（00884.HK）和融創(chuàng)中國（01918.HK）涉及了所有3家超限的第二檔上市銀行，遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）、美的置業(yè)（03990.HK）、建發(fā)國際（01908.HK）、中海發(fā)展（00688.HK）也涉及了其中3家超限銀行。

    新規(guī)對房企融資的影響須通過銀行來傳導(dǎo)，而目前銀行似乎還未來得及充分反應(yīng)。第一財(cái)經(jīng)記者從中國銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行等第一、第二檔上市銀行處了解到，目前銀行還在研究和梳理新規(guī)的過程中，還未有具體實(shí)施計(jì)劃落實(shí)到各支行、分行層面。

    有中資大型銀行負(fù)責(zé)人對第一財(cái)經(jīng)記者表示，在新規(guī)出臺(tái)之前，在貸款發(fā)放的行業(yè)占比方面同樣存在窗口指導(dǎo)，因此新規(guī)的影響并不大，“只是這次以文件的形式發(fā)布了，以往多是一些指導(dǎo)性的意見。目前銀行內(nèi)部還沒有太多反映，也可能現(xiàn)在才年初，還沒有到調(diào)結(jié)構(gòu)的時(shí)候，到半年度的時(shí)候大概會(huì)根據(jù)新增量的情況來把握一下節(jié)奏，不過這也是日常的經(jīng)營行為，不是特地為了配合調(diào)控。”

    而踩線銀行則表現(xiàn)出了相對謹(jǐn)慎的態(tài)度。“房地產(chǎn)貸款的收入比較高，我們畢竟是利潤導(dǎo)向的，但風(fēng)控還是會(huì)做好。新規(guī)對我們肯定會(huì)有影響，只要時(shí)間足夠，肯定可以解決問題，可能在新主體的拓展上、項(xiàng)目的評估上會(huì)更加嚴(yán)格審慎一些。”某超限上市銀行支行負(fù)責(zé)人對第一財(cái)經(jīng)記者表示。

    此項(xiàng)新規(guī)為超限銀行提供了相對較長的過渡期，且給予地方中心支行2.5個(gè)百分點(diǎn)的上下浮動(dòng)空間，因此券商和研究機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為新規(guī)對房地產(chǎn)融資的影響相對有限，更多的是對地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的再度強(qiáng)調(diào)。

    有地產(chǎn)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對第一財(cái)經(jīng)記者表示，考慮到目前市場較為景氣，對房企整體影響較小，“但細(xì)分來看，銀行會(huì)更加重視放款質(zhì)量，對商辦物業(yè)較多、布局三四線較多的企業(yè)影響會(huì)比較大。另外由于大型房企的融資通道更多元，更加依賴中小銀行貸款的中小房企在新規(guī)中受到的沖擊會(huì)更大。”