本報記者 李春蓮 見習記者 李昱丞

    距離2021年結(jié)束僅剩一個多月，物業(yè)行業(yè)公司吹響融資號角。11月18日晚間，碧桂園服務公告，擬以53.35港元/股的價格配售1.50億股股份，約占目前碧桂園服務已發(fā)行股本的4.66%，預計募集資金總額約為80.03億港元。

    除了碧桂園服務以外，據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，按照發(fā)行公告日為基準，截至11月19日，11月內(nèi)另有旭輝永升服務、世茂服務相繼發(fā)布配股方案，分別募資13.16億港元和17.46億港元。

    對此，IPG中國首席專家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時表示：“目前來看，物業(yè)股因為輕資產(chǎn)、高ROE、良好的現(xiàn)金流以及特有的抗周期能力，相對而言還是較受資本市場青睞，因此一些頭部企業(yè)加快融資來加大收并購和行業(yè)整合。”

    坐等收購良機

    物業(yè)上市公司“廣積糧”

    在物業(yè)行業(yè)整合加快的背景下，大多數(shù)物業(yè)公司配股的目的在于收并購。以碧桂園服務為例，公司稱配售所得資金擬用作與集團主業(yè)相關的未來潛在收并購項目投資，商寫服務、商業(yè)管理服務、城市服務與生活服務類等新業(yè)務的拓展，再融資及公司營運資金。這意味著，碧桂園服務長長的收并購名單中或再增一員。

    這不是碧桂園服務年內(nèi)第一次進行股權(quán)再融資。公告顯示，在過去的12個月內(nèi)，碧桂園服務相繼進行了兩次配股和一次可換股債券發(fā)行，分別募資約77.45億、104.24億、50.03億港元，合計約231.72億港元。

    如果加上此次擬募集的80.03億港元，碧桂園服務12個月內(nèi)募集資金將達到311.75億港元，約占2021年上半年末碧桂園服務凈資產(chǎn)的85%。這一資金金額即使放到A股上市公司中也排名靠前。與之對比的是，截至11月19日，年內(nèi)A股增發(fā)募集貨幣資金排名前三的公司——郵儲銀行、京東方A、順豐控股——募資額分別為人民幣300億元、203.33億元和200億元。

    根據(jù)公告，碧桂園服務前三次再融資所募集的資金中，約223.23億港元被用于已發(fā)生的收并購，占比逾96%。在充裕的資金支持之下，今年以來，碧桂園服務已經(jīng)將藍光嘉寶服務納入麾下，并且有望拿下富良環(huán)球（富力物業(yè)）以及彩生活旗下核心資產(chǎn)鄰里樂100%股權(quán)。

    “在物業(yè)賽道上，規(guī)模效應還是很重要的，一方面可以提升市場地位與公司業(yè)績，也給衍生收入和創(chuàng)新收入提供了更大的想象空間，而這兩方面都支撐了公司的成長性，這是碧桂園連續(xù)大額募集資金用于收并購以擴大業(yè)務規(guī)模的原因之一。”柏文喜認為，同時碧桂園服務也在試圖通過收并購來調(diào)整自身的業(yè)務結(jié)構(gòu)，來提升商辦物業(yè)等收益增長潛力較強的物業(yè)業(yè)務占比。

    不僅僅是碧桂園服務，世茂服務稱，公司擬將配股所得款項凈額用于潛在并購、業(yè)務擴展、一般營運資金及一般企業(yè)用途。旭輝永升服務也表示，募資凈額在未來機會出現(xiàn)時作為業(yè)務發(fā)展或投資，以及作為營運資金與本集團一般用途。

    “一些房企經(jīng)營狀況還不錯，其旗下的物業(yè)公司可以利用部分其他房企的壓力，積極地準備并購，進一步擴大規(guī)模。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟告訴《證券日報》記者，物業(yè)公司需要利用好目前相對緩和的金融大環(huán)境，恢復融資動作，為未來的持續(xù)性發(fā)展做好動能儲備。

    集中度提升

    頭部企業(yè)“軍備競賽”或來臨

    隨著“大魚吃大魚”時代的到來，物業(yè)行業(yè)集中度正在快速提升。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年百強物業(yè)企業(yè)管理規(guī)模集中度達33%，TOP10企業(yè)集中度達11%，較2015年的18.1%與6.9%幾近翻倍。

    經(jīng)歷了2021年的并購浪潮，頭部企業(yè)的市場占有率或進一步擴大。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，截至11月1日，今年物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)發(fā)生并購交易63宗，涉及并購方33家物業(yè)企業(yè)；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。碧桂園服務獨占六成，按交易金額排序，其公開披露的交易總額近190億元，領銜其他市場參與者。

    并購標的估值的下降或許是吸引物業(yè)巨頭不斷出手的原因之一。中指研究院指出，今年物業(yè)行業(yè)并購標的估值水平在7.45倍與26.9倍之間，均值為12.0倍，相比2020年的平均估值15.2倍，下降20.1%。總體來看，今年行業(yè)并購市場整體呈現(xiàn)交易額創(chuàng)新高、標的估值理性的特點。

    以碧桂園服務收購藍光嘉寶服務為例，前者以54.32億元收購藍光嘉寶71.17%股份，對應藍光嘉寶服務2020年約5.33億元的歸母凈利潤（含綜合收益），粗略計算靜態(tài)市盈率約為14.3倍。與目前上市物業(yè)公司動輒20、30倍的估值相比，或許可以稱得上是一樁劃算的買賣。

    “那些沒有強大地產(chǎn)背景的物業(yè)公司，現(xiàn)金流量沒有保障，業(yè)務很難持續(xù)，會表現(xiàn)出經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營利潤和估值的三降局面。對于中小物業(yè)公司而言，其規(guī)模和估值不足以支撐上市，選擇賣身被收并購是無奈之舉，可能也是聰明之舉。”看懂平臺財經(jīng)評論員王赤坤在接受《證券日報》記者采訪時認為。

    上市物業(yè)公司一路“買買買”可能也刺激了行業(yè)中未上市的“滄海遺珠”。11月5日，地產(chǎn)龍頭萬科終于松口，披露了擬分拆萬物云到港交所上市的計劃。

    如果動作夠快，那么市場空間依然廣闊。據(jù)中指院預計，即使是并購巨頭碧桂園服務在完成一系列收并購以后，預計到今年年底其市場份額也不足4%。

    “不同于房地產(chǎn)行業(yè)，物業(yè)行業(yè)整個市占率還不算特別高，目前最大的物業(yè)公司管理面積也就約6億平方米，我覺得誰能率先突破10億平方米是一個很重要的一個信號。”陳晟表示，相信頭部物業(yè)公司有擴大布局的思路和想法。

    柏文喜認為，聯(lián)系萬物云的上市計劃來看，頭部物業(yè)公司的“軍備競賽”確實已經(jīng)來臨，物業(yè)行業(yè)集中度還會加速提高，未來可能會形成競爭壟斷型的寡頭市場。

（編輯 孫倩）