本報(bào)記者 劉會(huì)玲

    創(chuàng)業(yè)板上市委員會(huì)2020年第26次審議會(huì)議于9月17日召開(kāi)，審核結(jié)果顯示，上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“德必科技”）首發(fā)符合發(fā)行條件、上市條件和信息披露要求。

    知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“實(shí)際上目前做園區(qū)改造上市的企業(yè)并不是特別多，通過(guò)上市，可以幫助企業(yè)形成較好的行業(yè)品牌，帶來(lái)比較好的導(dǎo)向，對(duì)企業(yè)來(lái)講是具有積極作用的。”

    作為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，德必科技致力于以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)管理能力為基礎(chǔ)，對(duì)各類既有建筑進(jìn)行重新定位與更新改造。

    公司主要采用“承租運(yùn)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)模式。據(jù)公開(kāi)資料，截至2019年末，其投入運(yùn)營(yíng)的承租運(yùn)營(yíng)園區(qū)共39個(gè)，受托運(yùn)營(yíng)園區(qū)共3個(gè)，參股運(yùn)營(yíng)園區(qū)共3個(gè)。報(bào)告期內(nèi)，徳必科技園區(qū)內(nèi)的客戶包括：美團(tuán)點(diǎn)評(píng)、滴滴打車、虎撲體育、東方福利網(wǎng)、返利網(wǎng)、以“創(chuàng)意IP”為核心的服務(wù)平臺(tái)“愛(ài)現(xiàn)場(chǎng)”、藝人經(jīng)紀(jì)公司泰洋川禾、全球時(shí)尚購(gòu)物平臺(tái)Farfetch、澳大利亞證券交易所上市的招聘咨詢公司LloydMorgan等。

    在管理方面，德必科技將科技創(chuàng)新融入園區(qū)日常經(jīng)營(yíng)管理中，構(gòu)建了完整的園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理體系。其自主研發(fā)的智慧園區(qū)管理系統(tǒng)——wehome平臺(tái)集智能硬件、園區(qū)管理、社群服務(wù)于一體，在實(shí)現(xiàn)園區(qū)智慧管理的同時(shí)，以辦公場(chǎng)景為入口，為入駐企業(yè)提供智慧停車、線上物業(yè)繳費(fèi)、智能園區(qū)鑰匙、園區(qū)班車、園區(qū)通知、會(huì)議室預(yù)訂等多種服務(wù)。

    在文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的背景下，我國(guó)從事文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)也在不斷增加。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒-2018》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2012年-2017年我國(guó)文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn)步增長(zhǎng)，占GDP比重逐年上升，發(fā)展勢(shì)頭良好。2017年，我國(guó)文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值為34722億元，占GDP比重為4.20%。2012年-2017年我國(guó)文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)量持續(xù)增加，2017年增加至139.83萬(wàn)家，同比增長(zhǎng)7.50%。從細(xì)分領(lǐng)域來(lái)看，文化制造業(yè)企業(yè)數(shù)量為17.95萬(wàn)家，占比為12.80%。文化批發(fā)和零售業(yè)法人企業(yè)數(shù)量為17.47萬(wàn)家，占比為12.50%；文化服務(wù)業(yè)企業(yè)數(shù)量為104.42萬(wàn)家，占比為74.70%。

    在此背景下，徳必科技近幾年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)穩(wěn)定，凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。招股書(shū)顯示，公司2017年至2019年?duì)I業(yè)收入分別為6.06億元、7.72億元和9.10億元。對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn)分別為2185.84萬(wàn)元、5516.46萬(wàn)元和1.21億元。

    全國(guó)工商聯(lián)農(nóng)業(yè)商會(huì)專家委員會(huì)主任孫文華接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)分析到，“產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高新區(qū)、文創(chuàng)園區(qū)，各類園區(qū)的名稱層出不窮，都屬于城市的空間載體，城市空間是在不斷地變化和發(fā)展的。城市建設(shè)之初，通過(guò)工業(yè)園區(qū)拉動(dòng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)上去了，城市化起來(lái)了，各類綜合成本增加了，工業(yè)園區(qū)的企業(yè)搬離出去，工業(yè)園區(qū)要更新，就變成了文創(chuàng)園區(qū)、2.5產(chǎn)業(yè)園等。其本質(zhì)是工業(yè)園區(qū)的空間載體原來(lái)的功能發(fā)生了改變，同時(shí)，工業(yè)園所屬區(qū)域的地塊價(jià)值和工業(yè)用地的價(jià)格差讓工業(yè)園具有投資屬性和投資價(jià)值，這種園區(qū)改造在城市化快速擴(kuò)張期是具有相當(dāng)大的需求空間的。受疫情影響，園區(qū)也在轉(zhuǎn)型，城市更新需要更體系化，對(duì)園區(qū)改造的要求越來(lái)越高。企業(yè)要先求生存，后求發(fā)展，前四十年城市化快速擴(kuò)張期也是資產(chǎn)金融化擴(kuò)張期，園區(qū)改造成了香餑餑成為一類產(chǎn)業(yè)，稱之為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)頭部企業(yè)包括聯(lián)東U谷、中南高科等。這類最初做園區(qū)改造的企業(yè)迅速擴(kuò)張成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的特征就是圈地，通過(guò)把園區(qū)建設(shè)完成后轉(zhuǎn)售出去。以前地方政府靠‘土地財(cái)政’，現(xiàn)在地方政府需要依靠‘稅收財(cái)政’了，各地都成立了產(chǎn)業(yè)基金，土地成為稅收源頭，靠圈地賣(mài)房的模式不可持續(xù)。但園區(qū)改造對(duì)于政府還是有需求的。”

    “此外，園區(qū)改造最大的成本在于租賃成本和改造成本（裝修成本），園區(qū)二房東上市后，園區(qū)的運(yùn)營(yíng)企業(yè)能夠直接融資，這對(duì)于提升企業(yè)品牌是有極大的幫助的。除了租賃成本、改造成本之外，園區(qū)改造企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于其物業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力了。”孫文華表示。

    根據(jù)招股書(shū)，德必科技擬募集資金5.71億元，用于園區(qū)智慧精裝一體化升級(jí)項(xiàng)目、星光德必易園項(xiàng)目、德必“岳麓WE"”項(xiàng)目、研發(fā)中心建設(shè)項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金。

    德必科技方面表示，通過(guò)本次公開(kāi)發(fā)行，公司將有效提升自身的行業(yè)和公眾影響力，進(jìn)一步優(yōu)化自身的財(cái)務(wù)狀況、人力條件和運(yùn)營(yíng)管理水平，提升公司拓展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的能力。將依托于自主研發(fā)的智慧園區(qū)管理系統(tǒng)，繼續(xù)深化在國(guó)內(nèi)一二線城市的規(guī)模化連鎖化發(fā)展。

（編輯 張明富）