截至3月19日，35家上市房企發(fā)布了2017年度業(yè)績(jī)快報(bào)或年報(bào)。其中，28家公司2017年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)，占比達(dá)八成。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)9.9%，商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)4.1%，房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售雙雙取得開(kāi)門(mén)紅。業(yè)內(nèi)人士指出，地產(chǎn)板塊今年存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，大部分龍頭個(gè)股估值在10倍以?xún)?nèi)，龍頭房企全年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定性強(qiáng)，同時(shí)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。

    業(yè)績(jī)普遍向好

    在“房住不炒”、調(diào)控政策頻出的背景下，全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模再創(chuàng)新高。克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，碧桂園（港股16.20-2.17%）、萬(wàn)科地產(chǎn)和中國(guó)恒大（港股25.30-2.69%）2017年銷(xiāo)售額突破5000億元；銷(xiāo)售額超過(guò)千億元的房企達(dá)17家。今年開(kāi)年，房地產(chǎn)板塊便走出一波拉升行情，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)一月漲幅達(dá)13.62%。

    目前，21家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了2017年年報(bào)，另有14家發(fā)布了業(yè)績(jī)快報(bào)，業(yè)績(jī)普遍表現(xiàn)亮眼。保利地產(chǎn)和招商蛇口歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)均超過(guò)百億元，分別為156.84億元和122.15億元；12家公司凈利潤(rùn)超過(guò)十億元；28家公司凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)。其中，17家公司增幅超過(guò)30%。

    進(jìn)入2018年，房地產(chǎn)行業(yè)取得開(kāi)門(mén)紅。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10831億元，同比名義增長(zhǎng)9.9%，增速比去年全年提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資7379億元，增長(zhǎng)12.3%，增速提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.1%。

    1-2月份，商品房銷(xiāo)售面積14633萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.1%，增速比去年全年回落3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)2.3%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)12.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)14.6%。商品房銷(xiāo)售額12454億元，增長(zhǎng)15.3%，增速提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。

    改善型需求空間大

    1月底開(kāi)始，房地產(chǎn)板塊集體回調(diào)。多位房地產(chǎn)分析師表示，主要是因?yàn)榈禺a(chǎn)板塊今年年初漲幅過(guò)大，與房地產(chǎn)資金面也有一定關(guān)系。今年仍對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)保持樂(lè)觀。

    保利投顧研究院分析認(rèn)為，未來(lái)剛需和品質(zhì)改善的商品住宅需求空間依舊很大，足以支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。從全國(guó)層面看，全國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積已達(dá)37.7平方米，滿(mǎn)足基本居住需求。但商品房占比較低。全國(guó)仍有很多家庭住在類(lèi)似城中村、早年房改房和工廠宿舍等居住條件不佳的非商品住宅中。隨著居民收入不斷提高，未來(lái)對(duì)改善住房需求將逐步釋放，改善型購(gòu)房需求提升空間很大。分地區(qū)看，目前不少省份商品住宅缺口大，剛需和改善需求增長(zhǎng)空間大。其中，山西、甘肅等地城鎮(zhèn)人均商品房累計(jì)成交面積不足10平方米。保利投顧研究院表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入成熟階段，交易量達(dá)到高位。但峰值時(shí)代并非“曇花一現(xiàn)”，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)峰值或持續(xù)7-8年。

    廣發(fā)證券（行情16.40+0.24%，診股）（港股14.76-0.81%）首席宏觀分析師郭磊表示，房地產(chǎn)行業(yè)處于深刻變局之中。供給端租購(gòu)并舉，需求端調(diào)控長(zhǎng)效化，行業(yè)將進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)階段。

    東莞證券表示，從基本面看，2018年以來(lái)龍頭個(gè)股整體銷(xiāo)售情況相對(duì)良好，可售資源充裕。同時(shí)，2017年龍頭房企銷(xiāo)售增幅很大，留存可結(jié)算資源豐富。而2018年結(jié)算的大部分為2016年至2017年銷(xiāo)售的商品房，享受價(jià)格上升帶來(lái)的利潤(rùn)率提升，2018年全年業(yè)績(jī)保障度較高。估值方面，對(duì)應(yīng)2018年業(yè)績(jī)，大部分龍頭個(gè)股估值仍在10倍以?xún)?nèi)。

    集中度進(jìn)一步提升

    多家機(jī)構(gòu)判斷，今年房地產(chǎn)行業(yè)集中度將提升。

    國(guó)信證券（行情10.79+0.00%，診股）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，前五大房企和前十大房企市場(chǎng)集中度分別為16.87%、24.35%，較2016年末分別提升了4.05和5.5個(gè)百分點(diǎn)。2018年前兩月，前五大房企和前四大房企市場(chǎng)集中度分別為39.48%、53.73%，較2017年末分別提升了22.6和29.38個(gè)百分點(diǎn)。優(yōu)勢(shì)房企市占率提升顯著，市場(chǎng)集中度提升明顯。

    同時(shí)，優(yōu)勢(shì)房企品牌、規(guī)模、融資、渠道等多方面競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯。截至2017年末，融創(chuàng)中國(guó)（港股30.15-4.59%）、旭輝控股集團(tuán)（港股7.53+0.27%）、新城控股、碧桂園等優(yōu)勢(shì)房企銷(xiāo)售額的累計(jì)同比增速分別高達(dá)142%、96%、94%、78%。

    華南某績(jī)優(yōu)基金經(jīng)理認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在融資監(jiān)管加嚴(yán)、土拍門(mén)檻提高的背景下，實(shí)際上是在淘汰過(guò)剩產(chǎn)能，資源將向優(yōu)勢(shì)房企聚集。隨著時(shí)間推移，優(yōu)勢(shì)房企的競(jìng)爭(zhēng)力將越發(fā)明顯，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將體現(xiàn)在公司業(yè)績(jī)上。申萬(wàn)宏源（行情5.04+1.00%，診股）（港股2.65+0.76%）證券指出，2018年“房住不炒”的政策基調(diào)不變，疊加拿地金額集中度大幅超越銷(xiāo)售金額集中度，預(yù)示著集中度將繼續(xù)快速提升，利好龍頭房企和部分資源充沛的二線房企。