招商蛇口（001979）：盡占天時(shí)地利人和，亟待土儲(chǔ)價(jià)值釋放

    央企地產(chǎn)巨頭，盡占天時(shí)地利，資源稟賦出眾

    央企招商局集團(tuán)下屬地產(chǎn)上市公司，資源稟賦出眾。集團(tuán)核心資產(chǎn)整合及業(yè)務(wù)協(xié)同平臺(tái)，打造“中國領(lǐng)先的城市及園區(qū)綜合開發(fā)和運(yùn)營服務(wù)商”;公司深耕深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)（粵港澳深度合作示范區(qū)與先導(dǎo)區(qū)），區(qū)域內(nèi)土儲(chǔ)面積超500萬平，其中已確權(quán)部分占比約36.7%，已開發(fā)部分占比約40.4%;隨著《廣東自貿(mào)區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)綜合規(guī)劃》和《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》落地，利于公司加快厘清尚未確權(quán)的土地儲(chǔ)備，加速推進(jìn)具體項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

    社區(qū)、園區(qū)、郵輪三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同互促，優(yōu)勢互補(bǔ)

    三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同促進(jìn)，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)城協(xié)同、配套完善等互動(dòng)優(yōu)勢顯著，獨(dú)特產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢利于多渠道獲取土地及控制成本;公司復(fù)制蛇口模式，已在廣州、深圳、重慶、青島等多城開展超過10個(gè)產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)和運(yùn)營;公司構(gòu)建以郵輪母港為核心的高端旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，符合國內(nèi)“消費(fèi)升級”和“服務(wù)升級”大趨勢;雖郵輪板塊前期需要大量投入，短期內(nèi)利潤貢獻(xiàn)不高，但先發(fā)優(yōu)勢明顯，中長期前景看好，利于園區(qū)板塊相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈導(dǎo)入及社區(qū)板塊利潤率提升。

    三年業(yè)績承諾超額完成，銷售高增速，融資低成本，激勵(lì)鼓士氣

    公司大概率超額完成三年利潤承諾，2017年銷售金額1127.8億，同比增長52.5%;2018年1月銷售金額117.6億元，同比增長77.1%;公司積極拓展融資渠道、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，2017中報(bào)顯示綜合資金成本為4.6%，行業(yè)內(nèi)保持顯著優(yōu)勢;全面立體的激勵(lì)方案將提振員工積極性。

    12個(gè)月目標(biāo)價(jià)28.3元，首次覆蓋“買入”評級

    我們預(yù)測公司2017、2018、2019三年?duì)I業(yè)收入分別為755億元、944億元、1081億元，三年EPS分別為1.55元、1.95元、2.41元，給予2018年相對估值14.5倍PE，12個(gè)月目標(biāo)價(jià)28.3元，首次覆蓋“買入”評級。

    風(fēng)險(xiǎn)分析

    調(diào)控時(shí)間過長有導(dǎo)致銷售不及預(yù)期的可能;金融去杠桿有導(dǎo)致行業(yè)融資困難的可能;匯率波動(dòng)有導(dǎo)致匯兌損失加大的可能;利率提升有導(dǎo)致融資成本提升的可能;郵輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展設(shè)施短期內(nèi)有不達(dá)預(yù)期的可能。