本報(bào)記者 陳瀟

    9月5日，北京迎來(lái)兩宗涉宅用地出讓，分別位于豐臺(tái)區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)，總起始價(jià)33.46億元。最終，兩宗地塊均以底價(jià)成交，共攬金33.46億元。

    其中，豐臺(tái)區(qū)岳各莊村A區(qū)棚戶區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊由北京城建投資發(fā)展股份有限公司和北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司以及北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司組成的聯(lián)合體以29億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)5萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率0%。

    “該地塊規(guī)劃總建筑面積5.8萬(wàn)平方米，容積率2.66，位于西三環(huán)至四環(huán)之間的核心區(qū)域，周邊配套成熟，教育、商業(yè)資源相對(duì)豐富。”中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，周邊享有蓮花池公園、銀座和諧廣場(chǎng)等配套，并依托十一中堂實(shí)驗(yàn)學(xué)校形成教育資源優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，由于毗鄰海淀萬(wàn)壽路，該項(xiàng)目對(duì)海淀區(qū)購(gòu)房人群也具備一定吸引力。

    不過(guò)，張凱表示，該地塊也存在不小的挑戰(zhàn)，一是距離軌道交通不算近，距地鐵10號(hào)線六里橋站約2公里；二是北側(cè)緊鄰京廣鐵路車輛段，噪聲干擾需考慮；三是南側(cè)岳各莊批發(fā)市場(chǎng)預(yù)計(jì)2028年底才完成拆除，短期交通與環(huán)境問(wèn)題仍待改善。

    “該地塊成交樓面價(jià)約5萬(wàn)元/平方米，與周邊次新房相比具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，仍有望吸引西城、海淀等區(qū)域的改善型需求。若規(guī)劃中的地鐵11號(hào)線青塔站順利落地，將顯著提升交通便捷度，為豐臺(tái)核心區(qū)發(fā)展注入新動(dòng)力。”張凱表示，未來(lái)，該項(xiàng)目售價(jià)有望進(jìn)入9萬(wàn)元/平方米至10萬(wàn)元/平方米區(qū)間。但豐臺(tái)區(qū)整體新房庫(kù)存規(guī)模不低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，此次底價(jià)成交也反映出房企在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下趨于謹(jǐn)慎的態(tài)度。

    同日成交的另一宗朝陽(yáng)區(qū)呼家樓南里地塊則由北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“首開(kāi)股份”）以4.46億元底價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)8.1萬(wàn)元/平方米。

    “呼家樓地塊規(guī)模雖小，但稀缺性極強(qiáng)，預(yù)計(jì)僅能提供約50套高端住宅。”張凱分析稱，該宗地的推出對(duì)北京核心區(qū)高端住宅市場(chǎng)具有標(biāo)桿意義，其成交不僅考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)與產(chǎn)品打造能力，也將成為未來(lái)高端住宅價(jià)格的重要參考指標(biāo)。

    “該地塊位于東三環(huán)至四環(huán)核心區(qū)域，距離國(guó)貿(mào)中心僅約800米，是CBD核心區(qū)近十年來(lái)首次推出的住宅用地。”張凱表示，該地塊周邊聚集國(guó)貿(mào)商城、SKP等高端商業(yè)綜合體，以及北京朝陽(yáng)醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，生活配套設(shè)施完善。

    值得一提的是，此次兩宗地塊都與城市更新有關(guān)。以呼家樓南里地塊為例，該地塊屬于朝陽(yáng)區(qū)首開(kāi)“1托4”城中村改造項(xiàng)目的重要組成部分，原址為1950年左右建成的危舊樓房，經(jīng)騰退拆除后納入城市更新計(jì)劃。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，近期，北京土地市場(chǎng)顯示城市更新與土地出讓正形成良性聯(lián)動(dòng)。一方面，通過(guò)危舊樓騰退、回遷安置等方式，為城市更新項(xiàng)目打下基礎(chǔ)；另一方面，通過(guò)新增商品住宅供應(yīng)實(shí)現(xiàn)資金平衡與市場(chǎng)回補(bǔ)。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這不僅有助于保障城市更新項(xiàng)目順利推進(jìn)，也在一定程度上拓展了北京核心區(qū)的土地供給渠道，為市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行提供支撐。

（編輯 上官夢(mèng)露）