業績持續增長、并成功穿越周期的華夏幸福，正在實施新一輪的戰略升級。

    4月24日，華夏幸福披露的2019年年報顯示，公司業績實現穩健增長。去年華夏幸福營業收入1052.10億元，同比增長25.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，同比增長24.4%，過去五年凈利潤年復合增長率達32.1%。

    由于業務模式十分成熟，華夏幸福的異地復制也頗為成功。2019年，環京以外區域的銷售額和銷售面積占比分別超過50%和60%。

    2020年，在完成“熱身”的基礎上，華夏幸福的新業務將全面發力。4月26日，華夏幸福聯席董事長、首席執行官（CEO）暨總裁吳向東在業績說明會上表示，未來華夏幸福將在城市綜合體、康養事業和長租業務、輕資產管理輸出、科學社區等四個方面發力，這些業務將在華夏幸福進駐的8個核心城市率先布局。

    隨著新業務的發力，華夏幸福的戰略定位也從“中國領先的產業新城運營商”，變成“中國領先的核心都市圈不動產投資開發及運營管理平臺”。

    分析人士認為，這種升級將使華夏幸福布局的區域，從都市圈外圍，逐漸深入到都市圈的核心區域。這對公司豐富業務類型、強化核心競爭力，有著重要意義。

    穩增長與高盈利

    2019年，華夏幸福實現銷售額1431.72億元。其中，產業新城業務園區結算收入額368.37億元，園區配套住宅業務簽約銷售額1029.35億元，其他業務（物業、酒店）銷售額34.00億元。公司簽約銷售面積共計1，184.19萬平方米。

    通過狠抓經營管理，積極回款，華夏幸福全年銷售商品提供勞務收到的現金達879.27億元，同比增長17.06%；經營活動產生的現金流入943.78億元，同比增長17.89%。銷售回款率由46.2%大幅躍升至61.4%，提升顯著。

    在盈利能力方面，去年華夏幸福的ROE為35.7%，同比增加0.5個百分點。近五年來，現金分紅占凈利潤比重均不低于30%，持續為股東創造價值。

    同期，華夏幸福的管理費用率同比下降2.0個百分點；銷售費用率同比下降0.45個百分點，降費增效成果顯著。

    在全面提升運營效率、優化區域布局之后，華夏幸福具備了更強的持續發展能力。

    截至2019年末，華夏幸福的預收款項達到1252.85億元，預計將在未來三年內逐步結轉為公司的營業收入與利潤，有利于鎖定公司未來經營業績。

    2019年，在現金流改善的情況下，華夏幸福明顯加大了取地力度，獲取土地成交金額同比增長203.6%；新獲取土地規劃計容面積同比增加88.7%，為保證后續業績規模提供有力資源保障，也為公司未來發展積蓄了力量。公司新獲取土地中，67.1%位于環京以外區域；其中，長三角區域達28.5%，將逐步為公司發展貢獻主要力量。

    異地復制效果顯著

    以產業新城運營起家的華夏幸福，招商和運營能力日臻成熟，并極大地助力業績的提升。

    2019年，華夏幸福投資運營的園區新增簽約投資額1956.13億元，同比上升17.8%。公司新增簽約投資額一直保持高速增長，過往四年復合增長率38.2%。

    2019年，華夏幸福招商亮點頻出，按照各園區發展定位，聚焦電子信息、高端裝備、新能源汽車、航空航天、新材料、生物醫藥、文化創意等10大產業，多種形式并舉，滿足企業和地方發展要求，實現企業的園區落地。去年公司引入多家行業龍頭優質項目，如騰訊科技（深圳）有限公司、欣旺達電動汽車電池有限公司動力電池項目等龍頭企業及項目。

    目前，華夏幸福開發產業新城配套學校在校生人數突破1.2萬人，商業運營面積115萬平方米，運營各類廠站數量44個，住宅物業管理戶數32萬戶，住宅物業管理面積4443萬平方米，城市運營服務管理面積達6600萬平方米。

    經過長期的實踐，產業新城的異地復制能力也體現得淋漓盡致。

    2019年，華夏幸福堅持核心都市圈聚焦戰略，在持續精耕京津冀都市圈的基礎上，打造“3+3+N”核心都市圈格局。密集布局長三角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粵港澳都市圈；推進布局鄭州、武漢、成都、長沙、西安等區位優越、政策支持、潛力巨大的核心都市圈。目前，這樣的戰略收到了顯著成效，環京以外區域各項數據占比顯著提高，公司業務進一步走向全國。

    報告期內公司新增7個入庫PPP項目，全部位于環北京以外的外埠區域。

    營收上看，環京以外區域收入467.19億元，同比增長81.7%，占公司主營業務營業收入的比例由上年同期的30.8%提升至44.6%，占比顯著提高。

    銷售上看，環京以外區域的銷售額為828.09億元，同比增長9.5%，整體占比從上年的46.5%大幅提升至57.8%；銷售面積比重由上年的54.2%提升至63.7%。

    產業發展方面，環北京以外區域新增入園企業430家，新增簽約投資額1618.73億元，同比增長15.1%，環京外區域新增簽約投資額整體占公司比重已達82.8%。

    新業務發力在即

    在傳統業務穩步推進的同時，2019年，華夏幸福的新業務也亮點頻出。

    2019年，華夏幸福在傳統重資產模式的基礎上，加速開拓輕資產模式，落地北京麗澤項目首個“輕資產”業務模式。同時，大舉進軍零售物業和寫字樓等商業地產領域，積極探索并布局康養、公共住房和科學社區等新型不動產領域。

    這業務也有助于華夏幸福的區域布局，從都市圈外圍，逐漸深入腹地。去年，華夏幸福通過北京麗澤、武漢長江中心兩大標桿項目進入北京及華中片區核心圈層，開啟新業務在核心都市圈內布局。同時，公司成為城市更新前期服務商的項目8個，其中深圳6個，東莞2個。

    華夏幸福是從2019年開始布局新業務的。按照公司的判斷，“中國房地產業正經歷重大變革，趨勢性機會在漸漸遠去，房地產市場總量已到頂部區域，市場競爭日益加劇。”未來10年甚至20年，房地產市場將空間都市圈化；運營精益化等特征。

    在對新業務的布局上，一方面，“將增加商業地產及相關中高端住宅業務，如寫字樓、商場等；并對康養、長租公寓等新型不動產業務保持探索”。另一方面，“在傳統重資產模式的基礎上，加速開拓輕資產模式，輕重并舉。在盤活存量資產，優化資產負債結構的同時，以資產管理輸出的模式，快速切入市場，并逐步探索其他市場化模式，如基金模式、資產證券化模式”。

    華夏幸福將此稱為“三新”業務，即新模式、新領域、新地域。

    按照吳向東的說法，在經過去年的“熱身”后，今年華夏幸福將對這些新業務全面鋪開。其中，華夏幸福在五個都市圈（京津冀、長三角、粵港澳大灣區、華中、華西）布局的8個核心城市（北京、上海、杭州、南京、廣州、深圳、武漢、成都），會成為新業務率先落地的區域。

    由此，華夏幸福的戰略定位也從“中國領先的產業新城運營商”，變成“中國領先的核心都市圈不動產投資開發及運營管理平臺”；主營業務也轉向“產業新城及相關業務+商業地產及相關業務”雙輪驅動。

    分析人士認為，隨著公司業務類型和戰略定位的變化，未來華夏幸福一方面將在都市圈繼續聚焦產業新城運營，同時在都市圈的核心圈層積極開展新業務。這對公司豐富業務類型、強化核心競爭力，有著重要意義。