本報(bào)記者 王麗新

    “大運(yùn)營是弘陽地產(chǎn)業(yè)績快速增長的背后推手。”弘陽地產(chǎn)總裁何捷表示，2019年弘陽的銷售目標(biāo)是600億元，業(yè)績增長幅度在20%至30%之間，這并不是刻意主動(dòng)去踩剎車，而是根據(jù)市場變化和投資布局做出的決策。

    截至2018年底，弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額473.4億元，同比增長84.2%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積353萬平方米，同比增長107.8%；實(shí)現(xiàn)確認(rèn)收入92.4億，同比增長50.5%；年度凈利潤13.2億，同比增長10.7%。

    據(jù)悉，作為在2021年真正實(shí)現(xiàn)“增長黑馬”的開局之年，弘陽地產(chǎn)內(nèi)部把2019年定義為“從奮斗到艱苦奮斗的關(guān)鍵一年”，年度關(guān)鍵詞為“經(jīng)營提升”——進(jìn)一步優(yōu)化組織機(jī)制，以規(guī)模增長為優(yōu)先目標(biāo)，重視產(chǎn)品和服務(wù)的提升，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的跨越式增長。

    加快周轉(zhuǎn)速度

    事實(shí)上，2018年對(duì)于弘陽地產(chǎn)來說，也是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在這一年，弘陽地產(chǎn)強(qiáng)勢突破“蘇適區(qū)”，開啟全國化布局戰(zhàn)略。在弘陽地產(chǎn)2018年報(bào)中，“快速周轉(zhuǎn)能力”這一關(guān)鍵詞被提及。

    值得一提的是，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入后半場后，“快速周轉(zhuǎn)能力”已經(jīng)成為房企必答題，考驗(yàn)的是房企投資、融資、運(yùn)營、產(chǎn)品、營銷等綜合能力。

    實(shí)際上，行業(yè)內(nèi)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的投資周期把控有“5912”的說法，即拿地5個(gè)月后實(shí)現(xiàn)首次開盤，9個(gè)月實(shí)現(xiàn)回款，12個(gè)月現(xiàn)金流回正。但是限價(jià)等各種調(diào)控政策下，目前有些房企實(shí)際的操盤節(jié)奏則是“61220”，即拿地6個(gè)月后實(shí)現(xiàn)首次開盤，12個(gè)月實(shí)現(xiàn)回款，20個(gè)月后股東現(xiàn)金流回正。

    弘陽地產(chǎn)管理層在業(yè)績會(huì)上則表示，弘陽已梳理總結(jié)出“3671”大運(yùn)營體系打法，即3個(gè)月開工、6個(gè)月開盤、首開去化率不低于70%、10個(gè)月現(xiàn)金流回正，以高效運(yùn)營模式去保障全國化布局戰(zhàn)略落地。

    在投資與拿地上，弘陽地產(chǎn)管理層表示，公司一般會(huì)拿出銷售回款的50%－60%去拿地投資，但會(huì)根據(jù)市場窗口期調(diào)整投資額度。何捷進(jìn)一步補(bǔ)充道，在拿地方面，弘陽“以收入定支出”，對(duì)不同城市也有不同判斷，布局堅(jiān)持以一、二線城市為主，三、四線城市則以都市圈為主的拿地邏輯。

    據(jù)悉，2019年，弘陽確立了“做透大江蘇，深耕長三角，布局都市圈”的區(qū)域布局策略，由區(qū)域性房企向全國性房企轉(zhuǎn)變邁出堅(jiān)實(shí)的一步。根據(jù)2018年業(yè)績報(bào)告，弘陽地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總建筑面積約1308萬平方米，較2017年的1125萬平方米增加16.28%，平均土地成本為每平方米4300元，為未來發(fā)展提供了充足的支持。

    優(yōu)化財(cái)務(wù)盤面降低負(fù)債

    從江蘇起步，向全國化布局進(jìn)發(fā)，是弘陽地產(chǎn)這兩年的重要發(fā)展戰(zhàn)略。規(guī)模的提升，加上赴港上市，也導(dǎo)致公司負(fù)債率有所升高。不過，通過2018年的財(cái)務(wù)表現(xiàn)來看，弘陽的負(fù)債率得到了有效控制。

    據(jù)業(yè)績報(bào)告顯示，弘陽地產(chǎn)凈負(fù)債率從2017年底的87.7%改善至68.3%，財(cái)務(wù)日趨穩(wěn)健；同時(shí)，手頭現(xiàn)金余額為124.56億，運(yùn)營資金充裕。

    對(duì)此，港股內(nèi)地房企分析人士指出，弘陽地產(chǎn)在2018年實(shí)現(xiàn)上述業(yè)績的一個(gè)重要因素，是對(duì)外合作戰(zhàn)略取得較理想成效。目前，弘陽地產(chǎn)已與旭輝、正榮、藍(lán)光、中糧地產(chǎn)、平安不動(dòng)產(chǎn)、金科等房企達(dá)成戰(zhàn)略合伙關(guān)系，持續(xù)深化與品牌實(shí)力強(qiáng)勁、資源豐富的優(yōu)質(zhì)企業(yè)合作，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置和共贏發(fā)展。

    “在宏觀政策和市場環(huán)境的疊加作用下，去年以來規(guī)模房企之間合作操盤的案例顯著增長，”上述分析人士稱，“合作開發(fā)項(xiàng)目的增加可以顯著降低拿地成本和擴(kuò)張過程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，還可以有效整合項(xiàng)目資源。在此情況下，合作開發(fā)、分?jǐn)偫麧櫼擦畈簧俑酃蓛?nèi)地房企呈現(xiàn)銷售規(guī)模增長高于凈利潤增長的趨勢。”

    而在全國化布局下，弘陽地產(chǎn)在2018年進(jìn)入資本投入期，若干優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目土地獲取成本較此前拿地階段有所提高，也導(dǎo)致毛利率增長趨緩，但將成為未來數(shù)年弘陽地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的一大動(dòng)能。

    地產(chǎn)+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)

    值得注意的是，弘陽地產(chǎn)之所以能在2018年市場低迷期快速突圍，地產(chǎn)＋商業(yè)的雙輪驅(qū)動(dòng)商業(yè)模式也為其業(yè)績爆發(fā)提供了助力。

    事實(shí)上，弘陽地產(chǎn)是國內(nèi)為數(shù)不多的以商業(yè)起家的房企。1996年，弘陽地產(chǎn)前身企業(yè)的“起家”產(chǎn)業(yè)，正是家居建材批發(fā)。經(jīng)過23年發(fā)展，其在商業(yè)板塊沉淀下來的獨(dú)特基因，正形成與地產(chǎn)板塊的螺旋互動(dòng)與協(xié)同。南京江北新區(qū)橋北地區(qū)是弘陽的事業(yè)“大本營”，也是洞悉其地產(chǎn)+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的樣本。

    在過去超過20年的時(shí)間里，這片區(qū)域由最初的紅太陽裝飾城不斷迭代升級(jí)，蛻變?yōu)楝F(xiàn)如今的弘陽智慧小鎮(zhèn)：涵蓋了住宅、辦公、商業(yè)、家居、文旅游樂場、學(xué)校和街區(qū)七大組合，占地8平方公里，小鎮(zhèn)擁有20萬平方米左右的居民、55萬平方米的商業(yè)綜合體。

    與當(dāng)下大部分從零開始創(chuàng)造而來的小鎮(zhèn)不同，弘陽的小鎮(zhèn)模式是對(duì)原有的業(yè)態(tài)進(jìn)行升級(jí)，通過技術(shù)平臺(tái)去實(shí)現(xiàn)政府治理、社會(huì)治理、社區(qū)管理和社區(qū)商業(yè)的融通，建設(shè)更加安心、安全、智慧、綠色、健康、生態(tài)和便捷的小鎮(zhèn)。

    換言之，弘陽的小鎮(zhèn)模式是結(jié)合已有的資源，對(duì)存量資產(chǎn)的改造和升級(jí)，這是其他做單一純粹住宅產(chǎn)品線的開發(fā)商很難實(shí)現(xiàn)的。

    據(jù)悉，弘陽近日正總結(jié)其在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營、多元產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、智慧城市等領(lǐng)域積累的經(jīng)驗(yàn)，明確將城市商業(yè)綜合體、智慧小鎮(zhèn)等產(chǎn)城融合類項(xiàng)目作為重點(diǎn)戰(zhàn)略發(fā)展方向。而發(fā)力的重點(diǎn)區(qū)域，為國務(wù)院批復(fù)規(guī)劃的重要城市群和經(jīng)濟(jì)區(qū)所轄三線及以上級(jí)別城市，以及其他集團(tuán)準(zhǔn)入?yún)^(qū)域的二線和強(qiáng)三線城市。

    上述港股內(nèi)地房企分析人士也認(rèn)為，在消費(fèi)場景上，弘陽“地產(chǎn)+商業(yè)”模式亦有優(yōu)勢。弘陽商業(yè)板塊具有獨(dú)特的“雙Mall（商業(yè)Mall、家居Mall）+游樂”業(yè)務(wù)模式，商業(yè)Mall未來或可實(shí)現(xiàn)在商業(yè)Mall引領(lǐng)下的住宅項(xiàng)目溢價(jià)；家居Mall亦有望推展針對(duì)毛坯住宅項(xiàng)目業(yè)主的交叉銷售。

    “大而強(qiáng)，特而優(yōu)，沒有小而美”，弘陽地產(chǎn)在今年年會(huì)上認(rèn)為，“未來三年，將是行業(yè)彎道超車的最后窗口期。”