本報記者 陳紅

    8月26日晚間，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通過官方微信公眾號發(fā)布通知，明確為進(jìn)一步滿足居民改善性住房需求，即日起取消蘇州市區(qū)范圍內(nèi)新建商品住房“取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書滿2年方可轉(zhuǎn)讓”的限制措施（有特殊限制轉(zhuǎn)讓要求的住房除外）。這一針對性政策調(diào)整，迅速在房地產(chǎn)市場與資本市場引發(fā)廣泛關(guān)注。

    從政策背景看，近年來蘇州房地產(chǎn)市場需求端持續(xù)承壓。新房市場，深圳克而瑞信息技術(shù)有限公司數(shù)據(jù)顯示，2025年1月份至7月份蘇州市區(qū)商品住宅成交面積178.1萬平方米，同比下降約10%；雖成交均價26060元/平方米同比持平，但成交面積下滑顯露出市場有效需求待激活。二手房市場則呈“高掛牌、低交易”態(tài)勢。蘇州樓市情報數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前二手房掛牌量已突破20萬套，競爭激烈。

    事實上，此次取消新房限售并非蘇州首次調(diào)整樓市政策。早在2024年1月30日，蘇州便已全面取消新房、二手房限購，不再對購房者的戶籍、社保繳納年限、購房套數(shù)等設(shè)置限制。此次調(diào)整是前期寬松舉措的深化，核心是打破住房流通壁壘，釋放置換需求，優(yōu)化資源配置，提振市場活力。

    努曼陀羅商業(yè)戰(zhàn)略咨詢創(chuàng)始人霍虹屹在接受《證券日報》記者采訪時表示，政策的關(guān)鍵價值是打破改善性住房交易的“制度梗阻”。限售在過往市場過熱期能抑制投機(jī)，但當(dāng)前則束縛了正常置換需求；取消后可加快住房流通，理順“二手房出售—新房購買”鏈條，提升供需匹配效率，加速改善性需求釋放。

    中關(guān)村物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟副秘書長袁帥對《證券日報》記者表示，限售解鎖的房源會集中入市，增加二手房供給、拓寬購房者選擇；部分資金緊張或看空市場的投資者可能降價拋售，加劇二手房價格下行壓力，“以價換量”特征將更明顯。同時，二手房供給增加會加劇新房市場競爭，開發(fā)商需通過優(yōu)化價格、提升品質(zhì)、創(chuàng)新營銷吸引購房者。

    采訪中，《證券日報》記者了解到，政策對不同市場主體的影響分化，房企策略調(diào)整尤為關(guān)鍵。對房企而言，置換需求釋放有望加快新房去化，尤其是改善型中高端產(chǎn)品更受青睞，能緩解庫存壓力；但行業(yè)從業(yè)者提醒，房企需警惕市場短期回暖引發(fā)盲目擴(kuò)張，應(yīng)聚焦現(xiàn)金流管理，以穩(wěn)健策略應(yīng)對波動，避免依賴短期政策紅利。

    在金融機(jī)構(gòu)層面，政策對信貸業(yè)務(wù)的影響同樣值得關(guān)注。霍虹屹提到，置換需求的釋放可能帶動貸款需求上升，為金融機(jī)構(gòu)帶來新增業(yè)務(wù)，但需警惕市場過熱或購房者過度舉債引發(fā)的不良貸款風(fēng)險，因此“審慎授信+差異化金融產(chǎn)品”將成為風(fēng)險防控的關(guān)鍵。

    對購房者而言，袁帥提醒，盡管短期內(nèi)二手房源選擇增多、議價能力有所提升，但購房決策仍需回歸理性。《證券日報》記者在走訪中介機(jī)構(gòu)時發(fā)現(xiàn)，部分購房者已開始關(guān)注政策松綁后的房源動態(tài)，但多數(shù)人表示會綜合考量房屋價格、交易稅費、區(qū)位配套及自身居住需求，不會因短期市場變化盲目入市。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，蘇州作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，此次政策調(diào)整具有強(qiáng)示范效應(yīng)，后續(xù)各地或會結(jié)合庫存、成交、需求結(jié)構(gòu)出臺針對性措施，穩(wěn)定市場預(yù)期，推動樓市良性循環(huán)。