證券時報記者 孫璐璐

    時隔近半個月，人民銀行再提存量個人住房貸款利率調(diào)整。這一次，市場有更多期待。

    從央行前后兩次表態(tài)看，措辭有著微妙的變化。7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾稱，“支持和鼓勵”商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或是新發(fā)放貸款置換原來存量貸款。8月1日央行召開的下半年工作會議則直截了當(dāng)提出，“指導(dǎo)”商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。從“支持和鼓勵”變?yōu)?ldquo;指導(dǎo)”，說明下調(diào)存量住房貸款利率將有實招落地。

    實際上，存量住房貸款利率的下調(diào)在2008年便有過先例。央行當(dāng)年發(fā)文，擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度，調(diào)整最低首付款比例。商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；對于已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平，金融機構(gòu)在合理評估貸款風(fēng)險的基礎(chǔ)上，按照原貸款合同約定條款自主確定。中泰證券研報測算，當(dāng)時能享受到下調(diào)的客戶比例不到6%。

    結(jié)合此前經(jīng)驗以及近年的利率市場化機制，此次存量房貸利率調(diào)整，可能將通過監(jiān)管部門直接發(fā)文，或指導(dǎo)利率自律機制引導(dǎo)銀行等方式，推動存量住房貸款利率更大幅度地下調(diào)。

    當(dāng)前，全國不少地區(qū)的新發(fā)放首套按揭貸款利率已降至4%左右，但前幾年購房者中不少人的房貸利率高達(dá)5%～6%。想讓存量房貸還款人有更多“獲得感”，需打破原有房貸利率定價，顯著縮小新發(fā)放房貸與存量房貸之間的利差。

    此前銀行對于央行首次表態(tài)調(diào)整存量房貸利率多持觀望態(tài)度，就是希望有關(guān)部門發(fā)文明確，以便“師出有名”，有操作依據(jù)。畢竟對銀行而言，個人房貸屬優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在凈息差不斷收窄的當(dāng)下，降低房貸利率是讓利于民，且在業(yè)務(wù)嚴(yán)監(jiān)管的情況下，如何突破現(xiàn)有房貸政策，需要監(jiān)管部門予以明確指導(dǎo)，銀行不敢擅自“搶跑”。

    需要注意的是，在市場化、法治化大原則下，監(jiān)管部門的指導(dǎo)將更多體現(xiàn)為劃定存量房貸利率調(diào)整的操作邊界，至于利率具體降幅多少、惠及哪些還款人等操作細(xì)節(jié)則是各家銀行自主決定。

    總體看，存量房貸利率調(diào)整是優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要內(nèi)容，隨著我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)宜從過去的防過熱盡快向防過冷轉(zhuǎn)變，相關(guān)部門應(yīng)抓緊從供需兩端調(diào)整現(xiàn)行限制性措施，穩(wěn)住房地產(chǎn)市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。