本報記者 張薌逸

    2025年全國首批用于收回收購存量閑置土地項目的地方政府專項債券（以下簡稱“專項債”）將于近期發(fā)行。2月24日，廣東省財政廳發(fā)布《關(guān)于2025年廣東省政府專項債券（八期～九期）發(fā)行有關(guān)事宜的通知》，將專項債券（八期～九期）競爭性招標時間確定為2月28日。

    相關(guān)信息披露文件顯示，本批專項債發(fā)行總額307.1859億元，涉及2只債券，資金投向領(lǐng)域均為回收閑置存量土地。

    中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認為，本次廣東省率先發(fā)行用于收回收購存量閑置土地的專項債，為市場釋放更加積極的信號。

    專項債管理機制優(yōu)化完善

    此前，廣東省多地發(fā)布關(guān)于運用專項債券資金收回收購存量閑置土地的公示。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至2月22日，廣州、惠州、珠海、江門等城市公示的2025年度第一批擬使用土地儲備專項債券收回收購存量閑置土地項目超220宗，擬收儲價格合計超430億元。

    陳文靜分析稱，本次廣東省發(fā)行的專項債覆蓋省內(nèi)19個城市的86個項目，發(fā)行總額超307億元，是此前公示項目擬收儲價格總和的七成左右。

    《廣東省2024年預(yù)算執(zhí)行情況和2025年預(yù)算草案的報告》顯示，財政部提前下達廣東省2025年新增債務(wù)限額3213億元，其中專項債務(wù)3035億元。“運用好專項債券資金回收閑置存量土地、收購存量商品房用作保障性住房，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”則被寫入廣東省2025年重點政策支出安排。

    國務(wù)院辦公廳于2024年12月份發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專項債券管理機制的意見》提出，開展專項債券項目“自審自發(fā)”試點。其中，廣東省（含深圳市）被列入地方政府專項債券項目“自審自發(fā)”試點地區(qū)名單。試點地區(qū)滾動組織篩選形成本地區(qū)項目清單，報經(jīng)省級政府審核批準后不再報國家發(fā)展改革委、財政部審核，可立即組織發(fā)行專項債券。

    有效防范化解風(fēng)險

    “隨著專項債資金到位，土地收儲工作推進，將有利于降低土地庫存，穩(wěn)定地價，引導(dǎo)預(yù)期，從而穩(wěn)定商品房銷售量和價格。”談及本次專項債發(fā)行的影響，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，收回地塊后不管是調(diào)整規(guī)劃再出讓、用于建設(shè)“好房子”，還是用作保障性住房用地或公共用地，都有利于改善房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)。

    對于市場普遍關(guān)注的專項債償付問題，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，從募投計劃等材料來看，首批用于回收存量閑置土地的專項債具有比較穩(wěn)健的償債機制。各地通過對地塊收儲價格的合理定價，有效降低收儲成本。根據(jù)測算，地塊出讓后，扣除出讓過程中的成本，土地出讓凈收入明顯超過收儲價格。

    “從價格來看，各地折價收儲存量土地，折扣多在九折左右。”陳文靜表示，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，廣東省各地公示的第一批擬運用專項債收儲的地塊中，約有70%的地塊，其擬收儲價格與土地出讓時成交價的比值在0.8到1.0之間。

    在償付資金來源方面，2025年廣東省政府專項債券（八期）及2025年廣東省政府專項債券（九期）的債券信用評級報告均顯示，本期債券納入廣東省政府性基金預(yù)算管理，本息償付資金來源包括募投項目對應(yīng)的土地出讓收益。根據(jù)廣東省財政廳提供的資料，募投項目預(yù)期收益能夠?qū)ο鄳?yīng)債券本息形成覆蓋。

    嚴躍進建議，未來，要真正實現(xiàn)盤活存量閑置土地，就要增強土地的利用價值和再開發(fā)價值，即要積極促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，持續(xù)撬動市場對此類土地的需求。