本報記者 張薌逸

    8月25日，湖南婁底市萬寶新區開發投資集團有限公司發布《關于征集存量商品房用作優價購房房源的公告》，明確征集擁有已建成存量商品住房，且自愿參與存量商品住房用作優價購房房源的各房地產開發企業。

    當前，收購存量商品房工作正在各地持續推進。58安居客研究院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，收購存量商品房是化解房地產庫存、完善住房保障體系的關鍵舉措。今年以來，各地存量房收儲工作已從試點轉向深化，各地的收儲不斷提速，收儲的模式也更本地化。

    收購工作取得進展

    消化存量房產是近年來房地產政策的重心之一。2024年5月份召開的全國切實做好保交房工作視頻會議提出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。會議召開以來，各地持續推進收購存量商品房工作，消化存量商品房，助力穩住樓市。

    近期，多地公布了收購存量商品房工作的最新進展。

    廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳8月22日公布的數據顯示，截至6月底，廣西全區收購存量商品房2萬套，拉動全區商品房銷售面積增速9.35個百分點。

    廣東省住房和城鄉建設廳7月31日公布的數據顯示，今年以來，廣州、深圳、佛山、珠海等4個城市已完成4個項目共1377套的存量商品房用作保障性住房項目收購工作，收購金額14.43億元，相關項目預計供應保障性住房共約2100套。

    “目前全國有60多個城市明確支持收購存量商品房，鄭州、廣州等城市已取得了較好的成果。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，近期，各地在收儲的主體、用途、價格等方面也有所放寬。比如，在收儲后用途從保障性住房拓展至安置房、學生或企業宿舍等。

    例如，海南省住房和城鄉建設廳等部門日前發布的《關于進一步優化調整有關調控政策的通知》要求，結合本地區實際需求，穩妥有序推進收購存量商品房用作保障性住房、城中村和危舊房改造安置房。

    “在價格方面，目前來看，多數城市以‘重置成本’為定價的基準，一般來說收儲價會較市場價低30%至50%。”張波分析稱，此外，針對市場結構性錯配問題，大部分城市會優先選擇配套成熟、戶型合理的房源。例如廣州明確優先收購90平方米以下整棟房源；深圳要求房源單套面積小于65平方米，以匹配保障性住房標準。這類“以需定購”模式有助于使存量資產快速轉化為有效供給。

    優化收購工作

    收購存量商品房工作持續推進，也為房地產市場平穩發展提供了助力。

    “收購存量商品房工作避免了房企因庫存壓力集中降價拋售，也為房企提供了資金回籠渠道，緩解其債務壓力。”張波表示，從穩市場作用來看，鄭州、重慶等地收儲項目推進后，周邊新房價格開始企穩，二手房掛牌量增速放緩。

    李宇嘉認為，收購存量商品房盤活了存量資源，有助于商品房庫存去化。不過，考慮到本息償還、已收購房源未來配租配售的價格等因素，目前收購存量商品房仍面臨資金平衡難度大等問題。

    針對收購存量商品房過程中存在的問題，各地正在探索針對性優化舉措。例如，廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳8月25日發布的《廣西進一步促進房地產市場平穩健康發展工作措施》（征求意見稿）提出，進一步優化存量商品房收購政策。支持各地在收購主體和用途等方面充分發揮自主權，將各類符合條件的已建成或在建未售房源、司法處置房源納入收購范圍，拓寬房源籌集渠道和用途。各地要積極培育專業化、規模化收購主體，提高專業運營管理能力，形成規模效應。

    張波認為，總體來看，收購存量商品房工作需在堅持市場化、法治化原則基礎上，通過定價機制創新、資金模式升級和全周期管理優化，提升政策落地的精準性與可持續性。

    “在拓寬用途方面，已收購存量房源可以結合個人創業創新、文旅、夜經濟、社區用房、養老托幼設施等新經濟、新業態、新產業領域進行盤活。”李宇嘉建議，此外，各地也應自下而上做好項目儲備和申報，用好財政及金融支持資金，降低盤活存量商品房的成本，提升市場主體參與的積極性。