本報記者 張薌逸

    8月21日，廣州市規劃和自然資源局發布批前公示，就廣州市黃埔區新化快速路以西、金洲南路以北地塊（AP0801規劃管理單元），深井社區金洲大道以南地塊（AP0802規劃管理單元）控制性詳細規劃修改公開征求意見。

    公示信息顯示，上述地塊進行了新增產業用地、完善區域配套、新增商住混合地塊等調整。

    今年以來，多個城市對地塊規劃進行調整。在深圳、寧波等地，有存量地塊通過調整規劃重新入市，并成功出讓。地方政府通過降低容積率、降低商業比例等方式提升土地價值，獲得市場認可。

    例如，深圳寶安區新安街道A002-0108地塊在8月15日以86.40億元成交，溢價率34.81%。記者注意到，該地塊原規劃為商業用地及二類居住用地，原定于4月30日出讓，深圳公共資源交易中心4月28日發布公告中止出讓程序。中止出讓后，該地塊調整為純住宅用地，容積率從5.7降至3.4，住宅占比提升至86.2%，并剔除商業配套。

    “調整后，地塊居住屬性更純粹，開發門檻降低，對開發商來說更有吸引力，更符合當前市場對住宅用地的需求。”中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅分析稱，該地塊是寶中板塊近五年首個純居住用地，且無配建、無商品房限價，其高溢價成交表明頭部房企對深圳核心資產的長期看好。

    “允許調整規劃以加強盤活存量用地，是房地產市場進入存量時代后的重要政策方向。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，部分地塊此前的規劃與目前的市場需求存在錯位。適應需求新變化，降低地塊容積率以及提升住宅用地占比和得房率等，一方面有助于盤活存量土地，減輕土地市場庫存去化壓力；另一方面能通過加大高品質地塊供應來牽引和帶動需求。

    從政策端來看，2024年6月份，針對盤活存量房地產用地存在的利用難、轉讓難、收回難等問題，自然資源部會同國家發展改革委等部門研究出臺了妥善處置閑置存量土地的18條政策措施，為各地調整地塊規劃提供了政策依據。

    中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，自然資源部等部門明確允許依法調整規劃條件，為政策執行提供操作指南。綜合來看，土地調整規劃可解決“商辦過剩、住宅錯配”的結構性失衡，也能降低房企開發強度、減輕資金壓力，有助于穩定市場。

    值得注意的是，目前各地調整規劃再出讓的地塊中，除此前曾中止出讓的地塊外，還有收儲地塊。

    8月18日，寧波江北區01-06-01、06地塊成功出讓，成交總價19.33億元。該地塊曾在2025年6月份由政府以18.17億元完成收儲。重新出讓時，該地塊多項開發指標均有調整，包括調整用地性質、降低容積率、降低限高等。

    曹晶晶表示，今年以來多地用專項債資金收購閑置存量土地取得一定進展，政府收回地塊后預計將調整規劃重新出讓。考慮到政策要求“收回收購的土地原則上當年不再供應用于房地產開發”，預計多數收儲地塊在未來幾年會陸續入市。

    中指研究院數據顯示，截至8月18日，各地公示擬使用專項債券資金收回收購閑置存量土地的數量已超4300宗，擬收儲用地面積超2.2億平方米。

    李宇嘉建議，為避免供給過剩等問題，未來各地在調整規劃時要加強對市場的監測，根據區域內對商辦、住宅用地的需求及現有的配套供應情況，因地制宜調整規劃。同時，各地也要控制好調整規劃及土地出讓的節奏，助力市場穩定。