本報(bào)訊

    5月23日，“2019中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”在香港舉行，這是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心連續(xù)第12年發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究成果。

    根據(jù)《2019中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，中國(guó)恒大成功蟬聯(lián)榜首，前三名與2018年一致，依舊為中國(guó)恒大、萬(wàn)科A和碧桂園。保利地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展和融創(chuàng)中國(guó)分別居于第四到第六位，龍湖集團(tuán)、新城控股、華潤(rùn)置地和富力地產(chǎn)分列第七至十位。

    （2019中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜前十強(qiáng)）

    據(jù)了解，本次測(cè)評(píng)的研究對(duì)象為滬深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合計(jì)共210家。與2018年相比，納入測(cè)評(píng)的上市公司總數(shù)凈增加3家。

    測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出，2018年國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜，房地產(chǎn)調(diào)控影響逐漸顯出。受此影響，房地產(chǎn)上下游較多行業(yè)增長(zhǎng)乏力。供應(yīng)鏈超百家上市公司營(yíng)業(yè)收入中，雖九成企業(yè)的營(yíng)收依然在上漲，但過(guò)半數(shù)漲幅不足20%，一成供應(yīng)鏈企業(yè)營(yíng)收下滑。其中，水泥、防水材料、定制家居、裝配式施工行業(yè)營(yíng)收增長(zhǎng)較快，玻璃、電梯、電線電纜、充電樁工程行業(yè)營(yíng)收下滑明顯。另一方面，受消費(fèi)升級(jí)、全裝修政策影響，存量市場(chǎng)發(fā)展，各行業(yè)亦面臨新的機(jī)遇。

    延續(xù)頭部聚集趨勢(shì)

    測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，從核心測(cè)評(píng)指標(biāo)來(lái)看，2018年上市房企總資產(chǎn)均值為1121.51億元，同比上升28.4%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為200.91億元，同比增長(zhǎng)33.92%；凈利潤(rùn)均值為25.62億元，同比增長(zhǎng)13.82%；資產(chǎn)負(fù)債率均值同比上升3.04個(gè)百分點(diǎn)至68.09%；凈負(fù)債率均值同比上升2.65個(gè)百分點(diǎn)至92.52%。整體來(lái)看，上市房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)多個(gè)發(fā)展特點(diǎn)。

    從運(yùn)營(yíng)規(guī)模表現(xiàn)來(lái)看，上市房企經(jīng)營(yíng)規(guī)模高速增長(zhǎng)，趨勢(shì)延續(xù)頭部聚集。2018年上市房企總資產(chǎn)均值、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值和凈資產(chǎn)均值增速均實(shí)現(xiàn)了較高速的增長(zhǎng)。從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來(lái)看，年末總資產(chǎn)超過(guò)千億元的企業(yè)有57家，約占上市房企總量的27.14%，超過(guò)3000億元的企業(yè)有14家，超過(guò)萬(wàn)億元的企業(yè)有4家，依次是中國(guó)恒大、碧桂園、萬(wàn)科和綠地控股。從總資產(chǎn)累計(jì)值占比來(lái)看，榜單前17名企業(yè)的總資產(chǎn)累計(jì)值占比已超過(guò)50%，排行榜前55名企業(yè)總資產(chǎn)累計(jì)值占比超過(guò)80%。這兩項(xiàng)指標(biāo)2017年的數(shù)值分別為前15名和前53名，可見(jiàn)2018年房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)向頭部房企集聚，保持和2017年差不多的趨勢(shì)。

    在償債能力上，上市房企債務(wù)指標(biāo)總體平穩(wěn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體可控。測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，2018年房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平保持穩(wěn)定，償債風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之內(nèi)。從長(zhǎng)期償債能力看，2018年末，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為68.09%，較2017年年上升3.04個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為92.52%，較2017年末上升2.65個(gè)百分點(diǎn)。從企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的分布看，2018年，約42%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于68.09%的行業(yè)均值，如中國(guó)國(guó)貿(mào)、中國(guó)海外發(fā)展等；約26%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于行業(yè)均值和80%之間，如龍湖、億達(dá)中國(guó)、寶龍地產(chǎn)等；另外29%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于80%，這一區(qū)間的典型企業(yè)有新城控股、萬(wàn)科、華夏幸福、碧桂園、恒大等。

    盈利能力方面，上市房企外延擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)，頭部房企盈利突出。2018年上市房企凈資產(chǎn)收益率均值為9.80%，較2017年提升0.51個(gè)百分點(diǎn)；總資產(chǎn)凈利率均值為2.00%，較2017年下降0.79個(gè)百分點(diǎn)；總資產(chǎn)報(bào)酬率均值為4.77%，較2017年下降0.87個(gè)百分點(diǎn)。三大盈利效率指標(biāo)出現(xiàn)分化，主要是本輪房地產(chǎn)周期主要以高周轉(zhuǎn)外延式擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)，上行周期對(duì)資產(chǎn)盈利能力要求有所放寬，在高杠桿下凈資產(chǎn)回報(bào)率同樣可以提升。

    在成長(zhǎng)能力上，上市房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俾杂谢卣{(diào)，拿地策略各有偏重。2018年，上市房企平均房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)規(guī)模同比均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，但增速出現(xiàn)回落。從成長(zhǎng)能力指標(biāo)看，離散程度較大，表明上市房企成長(zhǎng)能力出現(xiàn)分化。從各企業(yè)的土地儲(chǔ)備情況分析，龍頭企業(yè)的依然占據(jù)優(yōu)勢(shì)。其中，恒大、碧桂園、保利發(fā)展總貨值均超過(guò)2萬(wàn)億元，融創(chuàng)、萬(wàn)科、綠地、中海、龍湖總貨值均超過(guò)1萬(wàn)億元。短期內(nèi)土地資源依然加速流向規(guī)模企業(yè)。總體來(lái)看，行業(yè)依然存在向上空間，但拿地難度越來(lái)越大。

    融資環(huán)境向好

    多元拓展成熱點(diǎn)

    本次測(cè)評(píng)研究報(bào)告同時(shí)指出，2018年房企融資環(huán)境依然偏緊，開(kāi)發(fā)貸、債券融資、股權(quán)融資以及海外融資等途徑不同程度收緊。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金共16.59萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.4%，增速回落1.8%。進(jìn)入2018年四季度，融資環(huán)境有好轉(zhuǎn)跡象。宏觀金融政策從上半年的去杠桿轉(zhuǎn)變?yōu)橄掳肽甑姆€(wěn)杠桿，貨幣政策經(jīng)過(guò)四次定向降準(zhǔn)后由偏緊向中性轉(zhuǎn)變。至2019年一季度，房企發(fā)債約1860.52億元，比上年同期增加38.64%。根據(jù)央行19年一季度發(fā)布的貸款投向報(bào)告，一季度末人民幣房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)18.7%，雖然較上年末回落1.3%，但依然是貸款投向中增速最高的行業(yè)。

    此外，從業(yè)務(wù)趨勢(shì)來(lái)看，上市房企的主業(yè)仍是地產(chǎn)，除少數(shù)個(gè)別上市房企外，地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)收入占據(jù)絕對(duì)比重，基本在90%以上。經(jīng)過(guò)了多年探索，行業(yè)多元化發(fā)展已全面開(kāi)展，但主業(yè)為基的趨勢(shì)在未來(lái)5年到10年不會(huì)有根本性變化。

（編輯 上官夢(mèng)露 策劃 王崢）