本報記者 陳瀟

    在房地產行業深度調整的背景下，代建作為“新模式”的代表，正迎來新的機遇與使命。

    9月13日，第十六屆房地產科學發展論壇“代建工作座談會”在北京順利召開。本次座談會由中國房地產業協會（以下簡稱“中國房協”）主辦，中國房協代建分會、綠城管理控股有限公司（以下簡稱“綠城管理”）共同承辦。

    在會上，中國房協代建分會會長、綠城中國執行董事兼執行總裁、綠城管理董事會聯席主席耿忠強先生分享了《新模式、新機遇、新生態——代建穩健發展與未來生態》的主題演講。

    耿忠強表示，代建作為房地產專業化、新模式的代表，有助于轉變傳統三高模式，助力行業去杠桿、回歸房產品居住屬性。更將在“保交樓”“好房子”建設、城市更新等社會命題中承擔重要角色，成為推動行業轉型與高質量發展的關鍵力量。

    （耿忠強進行主題演講公司供圖）

    代建契合新發展模式

    耿忠強表示，近年來，構建新模式已多次出現在中央對房地產工作的頂層定調中。這是適應我國房地產供求關系重大變化、破解房地產發展難題和防范風險、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。

    在耿忠強看來，中國房地產行業正處在深刻的轉型關口，正在發生三大變化：一是政策導向由“去杠桿”轉向“防風險”，二是市場需求由普漲轉為分化，三是行業競爭由規模擴張轉為質量較量。這意味著房地產市場將逐步走向穩健、專業化和高質量發展，而能夠滿足這些特征的賽道，正是當前政策和市場所呼喚的“新模式”。

    “代建天然契合這一方向。它以輕資產、低負債為核心特征，不出資或極少出資、不動用杠桿，因而企業擁有健康的資產負債表和較強的抗風險能力。同時，代建本身就是專業化開發管理的代表，通過輸出高品質的產品與服務為各類委托方創造價值。”耿忠強表示。

    事實上，經過國內外超過30年的實踐檢驗，代建模式已經證明能夠有效承接不同市場主體在各個發展階段的開發建設需求，并獲取穩定的收益。在國外，從事代建業務的企業如鐵獅門，憑借不到5%的資本投入，通過提取各環節的管理費和參與旗下地產基金超額收益的分配，分享項目40%以上的收益。在國內，代建的認知度和認可度也在不斷提升。

    據不完全統計，我國已有超過20個省級政府層面出臺政府投資項目的代建管理辦法。代建中標項目數量也在連年攀升，在2021至2024年，每年保持40%以上的增長，2025年上半年也較去年同期增長8%。中指研究院數據顯示，2025年我國代建行業滲透率預計達到12.5%，相較國外成熟市場20%-30%的滲透率，仍有很大的發展空間。

    新機遇意味著新使命

    政策紅利的釋放，為代建行業提供了更廣闊的發展空間。耿忠強表示，高質量開展城市更新、危舊房改造、紓困保交樓，以及扎實推進“好房子”建設等政策方向，能給代建行業帶來結構性的增量機會，對應來看，將釋放拆建、更新類代建機會，激活紓困代建需求，并增加高品質改善住宅代建機會。“能提供好產品、好服務的代建企業，將擁有長足的發展機遇。”

    “對代建企業而言，新的機遇也意味著責任的進階與角色的深化。”耿忠強強調，過去代建主要扮演開發端的專業服務商，如今則需要服務于更宏觀的歷史命題，成為社會問題的解決者。

    在談及代建行業現狀時，耿忠強表示，經歷2023年的爆發式擴張后，2024年至今行業呈現頭部集中、尾部出清的趨勢。頭部企業更加注重風險管控和盈利能力，“寧拒百單、不接一雷”的理念已成共識，行業逐步回歸理性發展。

    在他看來，現階段代建行業需要“對內規范競爭秩序、對外捕捉發展機遇”，以實現可持續發展。為此，在中國房地產業協會的指導下，代建分會近兩年來推動了《房地產代建企業自律公約》《代建企業合同示范文本》的出臺，并即將發布首個《代建企業綜合能力評價標準》，以建立行業統一的規范與評價體系。

    站在房地產市場筑底與轉型的關口，耿忠強對代建行業的未來充滿信心。他強調，代建作為新模式的重要組成部分，既具備契合市場需求、順應政策導向的現實優勢，也承載著保障民生、改善人居、推動城市更新的社會使命。

    “代建行業一定是一個充滿前景的良性賽道。”耿忠強最后說，愿與各方共同努力，和合共贏，打造共建共享的行業新生態，引領中國房地產發展新模式。

（編輯 郭之宸）