限價(jià)搖號(hào)、二次房改……深圳樓市走過(guò)了喧鬧的2018年上半年。展望下半年，深圳樓市又將出現(xiàn)哪些新變化？

    新房備受關(guān)注

    始于2016年10月史上最嚴(yán)的“深八條”，帶領(lǐng)深圳樓市步入新一輪的高壓調(diào)整期。縱觀今年上半年，深圳樓市整體運(yùn)行穩(wěn)定，新房均價(jià)受限價(jià)因素影響，波動(dòng)幅度不大。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年全市新房共成交12804套，同比增加21.9%；成交均價(jià)每平方米54160元，同比下降0.9%。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，6月份全市一手住宅共成交2705套，環(huán)比上漲5.5%；6月份全市新房住宅成交均價(jià)每平方米54093元，環(huán)比上月下降18元，新房住宅成交均價(jià)則持續(xù)“二十一連跌”。今年1月，深圳新房住宅成交均價(jià)為每平方米54240元。

    深圳新房供應(yīng)呈現(xiàn)明顯的前少后多態(tài)勢(shì)，二季度集中放量。不過(guò)，部分熱門(mén)區(qū)域限價(jià)力度加大，造成現(xiàn)房與二手房?jī)r(jià)格倒掛，“搖號(hào)買(mǎi)房”等現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，羅湖區(qū)的中海天鉆，南山區(qū)的華潤(rùn)城潤(rùn)府、雙璽等項(xiàng)目，價(jià)格低于前期產(chǎn)品和周邊同質(zhì)二手物業(yè)，價(jià)格倒掛一度引起客戶搶購(gòu)。

    其實(shí)，限價(jià)背景下一二手房?jī)r(jià)格倒掛中長(zhǎng)期存在，當(dāng)新房供應(yīng)體量達(dá)到比較大規(guī)模時(shí)，二手房?jī)r(jià)格將向新房靠攏回歸，這也是政府希望達(dá)到的目的——引導(dǎo)房?jī)r(jià)穩(wěn)中回落。只是，追逐“價(jià)格差”成為許多購(gòu)房者的目標(biāo)，導(dǎo)致市場(chǎng)冷熱不均。

    在二手住宅市場(chǎng)方面，深圳在上半年出臺(tái)的“三價(jià)合一”新規(guī)對(duì)二手房市場(chǎng)帶來(lái)了一定的沖擊，成交體量低位震蕩。深圳出臺(tái)的“三價(jià)合一”政策，指的是銀行將以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和銀行房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)，確定貸款額度。不過(guò)，與2017年上半年相比，深圳二手房市場(chǎng)的銷(xiāo)量仍實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年深圳成交33704套二手房，去年同期為29001套。美聯(lián)物業(yè)提供的數(shù)據(jù)顯示，在學(xué)區(qū)房、粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃等帶動(dòng)下，深圳二手住宅價(jià)格小幅上漲，升至每平方米54178元。

    租金方面，據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，6月深圳全市住宅租金為每平方米69.8元，上漲0.5%，自2017年以來(lái)全市整體租金總體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，今年前6個(gè)月環(huán)比皆有上漲。

    住房長(zhǎng)效機(jī)制浮出水面

    除了房?jī)r(jià)和市場(chǎng)交易的變化，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“二次房改”的深圳住房長(zhǎng)效機(jī)制終于在上半年浮出水面。6月5日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，明確表示深圳將針對(duì)不同收入水平的居民和專(zhuān)業(yè)人才等各類(lèi)群體，著力構(gòu)建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應(yīng)與保障體系，并計(jì)劃將住房分為市場(chǎng)商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類(lèi)。到2035年，新增建設(shè)籌集各類(lèi)住房共170萬(wàn)套， 其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。也就是說(shuō)，2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%，市場(chǎng)商品住房將占住房供應(yīng)總量的40%左右。

    除了樓市調(diào)控和二次房改，今年上半年深圳樓市討論的重點(diǎn)非粵港澳大灣區(qū)莫屬，熱度從去年保持到今年。雖然具體規(guī)劃尚未發(fā)布，樓市卻是先行一步。半年來(lái)，大灣區(qū)的各城市多次發(fā)布調(diào)控政策，正是壓制炒房客，調(diào)控樓市平穩(wěn)發(fā)展。最近一段時(shí)間以來(lái)，多個(gè)城市也密集出臺(tái)樓市調(diào)控新政。此前，長(zhǎng)沙、西安、杭州還將調(diào)控目光投向了以公司名義購(gòu)房的行為。而在深圳，也有部分項(xiàng)目對(duì)企業(yè)購(gòu)房給出限制：市場(chǎng)熱議的深圳華潤(rùn)城潤(rùn)府三期，銷(xiāo)售方案中有這么一條：個(gè)人優(yōu)先選房，企業(yè)購(gòu)房排在個(gè)人選房結(jié)束之后。無(wú)獨(dú)有偶，此前宣布開(kāi)售的萬(wàn)科蛇口公館，同樣規(guī)定企業(yè)購(gòu)房要在個(gè)人選房結(jié)束后才能進(jìn)行。

    深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，深圳樓市成交情況將長(zhǎng)期維持平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)，深圳房?jī)r(jià)不具備大幅上漲的條件。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，深圳住宅市場(chǎng)下半年會(huì)延續(xù)上半年的平穩(wěn)走勢(shì)，而且在新增供應(yīng)增加、二手交易成本上升的共同作用下，一手市場(chǎng)的成交量表現(xiàn)會(huì)優(yōu)于二手房市場(chǎng)。隨著限價(jià)政策實(shí)施后一手住宅與二手住宅價(jià)格倒掛情況加劇，對(duì)于限價(jià)政策的調(diào)整已變成必要，另外限制企業(yè)購(gòu)買(mǎi)住宅、熱銷(xiāo)樓盤(pán)開(kāi)啟公證搖號(hào)購(gòu)房、開(kāi)啟限售等手法或?qū)⒃谏钲谑袌?chǎng)上出現(xiàn)。