“十四五”規(guī)劃綱要提出，“推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”，這是REITs首次進入國家級發(fā)展規(guī)劃。

    截至目前，我國已成功發(fā)行9單基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模合計314.03億元，行業(yè)范圍涉及產(chǎn)業(yè)園、高速公路、污水處理、倉儲物流、垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電等多個領(lǐng)域。

    日前，中國REITs論壇2021年會在蘇州成功召開，各界人士齊聚，為公募REITs發(fā)展獻計獻策。

    基建REITs破局

    證監(jiān)會副主席李超表示，公募REITs取得較好開局，未來將推動各類長線資金等機構(gòu)投資者參與投資公募REITs市場。

    國家發(fā)改委副司長韓志峰透露，涉及公募REITs相關(guān)政策的各方面正在積極努力，總體來看事情在向好的方面發(fā)展。

    李超表示，公募REITs試點項目的成功落地，標志著我國公募REITs市場建設(shè)邁出了關(guān)鍵的一步，但立足新發(fā)展階段，推動公募REITs市場長期健康發(fā)展仍然任重道遠。

    2021年6月21日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品在滬深交易所掛牌上市，標志著中國公募REITs市場正式誕生。9只REITs的總募集規(guī)模達到314億元，全部實現(xiàn)溢價發(fā)行，REITs投資者的PB倍數(shù)基本位于1倍的水平，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)在首發(fā)市場上的估值處于合理水平。

    數(shù)據(jù)顯示，上市之后，9只產(chǎn)品在首周表現(xiàn)穩(wěn)定，均實現(xiàn)了正的首周收益，平均收益率為2.15%，根據(jù)招募書中所披露的結(jié)果，9只REITs的資本化率（年度經(jīng)營性凈收入與資產(chǎn)估值之比）均超過了4.5%。

    開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，對推動形成市場主導的投資內(nèi)生增長機制，提升資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的質(zhì)效，構(gòu)建投資領(lǐng)域新發(fā)展格局，具有重要意義。

    公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs正是滿足權(quán)益投資者投資需求，破解當下基建企業(yè)權(quán)益融資難題的鑰匙，有助于建立起良性的基礎(chǔ)設(shè)施投融資生態(tài)。以穩(wěn)定運營的基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)發(fā)行的REITs適合偏好于承擔較低風險、獲得穩(wěn)定回報的投資者。

    長期以來，基建企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績與市場和經(jīng)濟發(fā)展周期密切相關(guān)，在傳統(tǒng)的工程承包模式下，基建企業(yè)能夠根據(jù)工程進度獲得現(xiàn)金流，回款周期相對可控，但項目的整體回報率較低，盡管不同基礎(chǔ)設(shè)施類型略有差異，但項目建設(shè)的毛利率通常在8%~15%左右，中國建筑、中國交建、中國鐵建基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)的毛利率分別僅為8.5%、11.8%、7.2%。

    基礎(chǔ)設(shè)施REITs為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)企業(yè)提供了全新的經(jīng)營模式選擇，有利于打造輕重資產(chǎn)“雙輪驅(qū)動”的商業(yè)模式和獨特的企業(yè)核心競爭力，降低企業(yè)風險，提升企業(yè)的投資回報率。基礎(chǔ)設(shè)施REITs能夠豐富我國基建企業(yè)的融資模式，可以根據(jù)自身的經(jīng)營模式選擇合適的權(quán)益型平臺上市或同時在多平臺上市。

    58安居客研究院分院長張波告訴記者，首先，從國家十四五期間鼓勵的公募REITs來看，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運用更多還是會體現(xiàn)在住房租賃，以及高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園等方面。而交易性住宅以及商業(yè)地產(chǎn)并非鼓勵的對象，因此總體來看對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說影響有限，對偏向高科技創(chuàng)新類，并位于核心城市群的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會有相對利好。

    其次，從首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域存量管理變得更為重要，REITs本身會更有利于提升存量物業(yè)的管理質(zhì)量，盤活存量資產(chǎn)，實現(xiàn)快速變現(xiàn)，提升運營管理水平，推動收益的穩(wěn)定持續(xù)。

    REITs是一個逆周期工具，不管是美國還是新加坡的REITs，都是在特定時刻出現(xiàn)的產(chǎn)物，我國的REITs有一個最大的特點，主要是針對地方國有企業(yè)和片區(qū)開發(fā)商雪中送炭的產(chǎn)物。

    不過值得注意的是，9只REITs中有5只產(chǎn)權(quán)式REITs，覆蓋的企業(yè)背后核心是發(fā)展遇到了整體融資收緊的問題，而公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs，主要是為了盤活國有資產(chǎn)，幫助其改善經(jīng)營狀況。

    推動納入融資融券標的

    我國基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)多樣性強、復雜度高，REITs產(chǎn)品在我國正處于初創(chuàng)探索階段。

    上交所總經(jīng)理蔡建春談到，將積極推動研究將公募REITs納入融資融券標的，并探索開發(fā)相關(guān)指數(shù)產(chǎn)品。

    蔡建春在會上指出，隨著我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場邁出“從無到有”的第一步，建設(shè)新制度，完善新規(guī)則，引導建立市場化約束機制，已成為當務(wù)之急，未來要將借鑒國際最佳實踐與立足國情結(jié)合起來，持續(xù)優(yōu)化完善制度，形成可復制、可推廣的常態(tài)化機制。上交所將在中國證監(jiān)會的指導下，深入總結(jié)試點經(jīng)驗，認真解決存在的問題和不足，不斷提升基礎(chǔ)設(shè)施REITs服務(wù)實體經(jīng)濟的能力。

    下一步，隨著國家發(fā)改委“958號文”發(fā)布，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望在清潔能源、保障性租賃住房、新基建等領(lǐng)域推出更具創(chuàng)新特色的基礎(chǔ)設(shè)施REITs品類。

    目前基建企業(yè)資金端通過銀行信貸、短期債券等中短期資金進行融資，但其參與的基礎(chǔ)設(shè)施投資卻往往具有前期投入大、回報周期長的特點。基建企業(yè)既需要與其投資周期相匹配的長期權(quán)益型資本，也需要有效和低風險的退出機制以縮短項目的回報周期。

    業(yè)內(nèi)人士表示，下一步，應大力促進將基礎(chǔ)設(shè)施作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進行資產(chǎn)證券化并上市交易，使得基礎(chǔ)設(shè)施REITs成為我國基建企業(yè)權(quán)益型融資難題的破局之策。基礎(chǔ)設(shè)施REITs不僅有利于吸引不同風險偏好水平的公眾投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施的權(quán)益型融資，還有利于我國基建企業(yè)盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，改善基建企業(yè)財務(wù)狀況。

    隨著我國不斷推進加快金融行業(yè)的市場化，在基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)領(lǐng)域不斷培育和建立起資產(chǎn)導向的融資方式，真正推進REITs成為金融服務(wù)實體經(jīng)濟的有力抓手。