本報記者 王麗新

    “上半年重點完成商寫輕資產資管業務的注入，帶來利潤提升，同時豐富和強化了遠洋服務業務布局。”8月17日，在遠洋服務2021年中期業績會上，遠洋服務管理層向《證券日報》和投資者表示，后續會嘗試爭取盡快打開市場化輕資產業務的局面。

    作為去年底剛剛上市的資本市場“物業新兵”，整體而言，遠洋服務住宅、商寫、共建三大業務收入結構良好。截至2021年月底，遠洋服務實現營業收入13.85億元，其中物業管理服務收入占比53.8%；社區增值服務收入占比26.8%，同比提升15.5個百分點；非業主增值服務收入占比19.4%；核心利潤同比增長109.7%至2.71億元，核心利潤率提升約5.3個百分點至19.6%。

    “可以發現，遠洋服務業務發力點有兩處，一是商寫物業收入基礎物業管理收入比重較大（28%），顯著高于2020年行業的商寫物業收入占比均值。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，二是社區增值服務增長強勁，較上年同期顯著增長265.5%，其占比營收為26.8%，較上年同期增長15.5個百分點，遠高于2020年行業平均社區增值服務增速。

    商寫板塊發力

    商寫業態是遠洋服務的重要業務板塊，上半年來自母公司和兄弟單位的支持，讓這一在資本市場更為認可的板塊發力較快。

    截至2021年6月30日，包含物業管理及商業運營，遠洋服務管理36個商業項目和35個寫字樓項目，共計71個商寫項目；商寫資管在營項目共19個，集中在北京、上海、天津，商寫運營管理儲備項目6個；商寫物管在管項目共37個，商寫物管儲備項目共21個。

    遠洋服務管理層表示，組織籌備上，公司目前成立了專門商業資管團隊，為業務拓展做好充足準備。事實上，今年上半年，由于遠洋集團收購了紅星地產，在商寫和住宅板塊均有所斬獲。

    “遠洋集團收購紅星的業態以住宅和商寫為主，與主營業務一致，未來若是集團將其承接給遠洋服務，可以很好地補充其居住業態和商寫業態，進而保持遠洋服務穩定的收入結構。”潘浩向《證券日報》記者表示，尤其商寫業態與住宅業態相比，商寫的毛利率以及坪效均明顯高于住宅業態，因此在資本市場更受投資人認可，導致市盈率與市值普遍高于其他以居住業態為主的物企。

    對此，遠洋服務董事局聯席主席、執行董事、總裁楊德勇表示，未來希望繼續保持住宅、商寫及公建三類業態66：27：7的收入結構。

    增值服務聚焦主力賽道

    不過，對物管企業來說，拉高毛利率的仍是增值服務業務。

    基于遠洋服務一、二線優質的業主群體，增值服務貼合業主需求，主打業主不動產的保值增值以及提升業主生活便利性的服務產品，上半年，遠洋服務社區增值服務收入3.72億元，同比增長265.5%。

    在經紀服務及美居業務方面，遠洋服務上半年新開租售門店36家，租售成交額超過20億元；美居服務完成全國業務資源庫搭建，確定合作商家159家，創新推出單項目產品化及規模化模式。

    在生活服務方面，遠洋服務上半年通過持續挖潛社區需求，升級了資源管理系統，減少信息差的同時，車場服務收入同比提升47%；在社區零售上，組織節日團購，上線爆品瀘州老窖，實現銷售收入2600萬元。

    “在增值業務上還是會重點聚焦在租售業務、美居服務、社區生活服務、空間創新服務四個板塊。”遠洋服務管理層表示，在養老板塊，結合大股東養老品牌椿萱茂深耕養老行業的優質資源稟賦，搭建居家養老服務輕資產平臺，逐步覆蓋全場景服務。

    在潘浩看來，公司增值服務收入快速上漲的主要因素有三：一是完善社區增值服務體系，推進業務標準化流程，降本增效的成效顯現；二是建構旗下的線上商城，有效整合資源，實現平臺銷售；三是受益于資源管理系統，社區資產增值服務與物業經紀服務明顯增長，分別較上年同比增長118%以及1294%，有效推動社區增長服務的營收，進而驅動總營收的成長。

    第三方拓展加速

    值得一提的是，目前物業管理市場已經拉開了規模競爭之戰，行業并購明顯加速。

    截至2021年6月31日，遠洋服務合約面積8264萬平方米，在管面積5779萬平方米。上半年，對外拓展新增合約面積1091萬平方米，第三方項目合約面積占比由2020年12月31日的32.9%提升至39%。截至6月底，遠洋服務非住宅合約面積達2230萬平方米。

    在城市布局方面，在管面積位于一、二線城市占比高達91.7%，住宅業態平均物業管理費達3.1元/月/平方米，處于行業中高水平。此外，上半年，與遠洋資本達成合作，將為遠洋資本旗下約200萬平方米的物流倉儲園區和數據中心提供定制化物業管理服務。

    在收并購方面，7月份落地甌睿物業的收購，母公司遠洋集團和兄弟單位遠洋資本一攬子交易大致鎖定物業服務資源近2000萬平方米，基本集中在下半年。遠洋服務管理層表示，公司會繼續保持全年2000萬平方米收并購不變，而且非常有信心去達成這個目標。

    對于下半年工作安排，遠洋服務管理層向《證券日報》記者表示，下半年重點推進和集團層面的大業務協同。第一，紅星地產物管板塊的整合；第二，繼續推進遠洋服務與集團在養老、資本、商寫、醫療、裝飾等其他板塊業務的協同聯動；第三，快速推動和集團各類戰略合作伙伴的業務合作，包括一些城投公司物管業務板塊的合作以及增值業務方面的全面合作。

    此外，遠洋服務董事局會議批準了新的激勵計劃，預計公司每年提取一部分超額收益在二級市場購買股票，授予給核心中高管及區域負責人，不排除有進一步擴大這個激勵范圍的可能。其他激勵方面，對于不同層級員工群體公司也設置了不同激勵機制。針對一線員工主要做及時激勵和專項激勵。針對管理團隊主要做超額利潤激勵，到今年已經推行了3年時間，另外公司也在積極開展項目管理合伙人模式的研究，激活項目最基本經營單元的活力。

    遠洋服務表示，針對外拓、收并購和增值服務，在保障一定凈利潤水平前提下，公司設立高于市場水平的激勵機制來撬動規模和業務快速增長，維持盈利水平。

（編輯 崔漫 喬川川）