本報(bào)記者 王麗新

    剛剛過(guò)去的2018年，雖然北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體偏冷，但寫字樓市場(chǎng)交易卻相對(duì)活躍，甲級(jí)寫字樓需求堅(jiān)實(shí)，租金穩(wěn)中微升。

    甲級(jí)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)需求堅(jiān)實(shí)

    據(jù)高力國(guó)際研究報(bào)告顯示，2018年，兩個(gè)位于麗澤金融商務(wù)區(qū)新項(xiàng)目的竣工標(biāo)志著該區(qū)域正式亮相北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)?；仡櫲辏鶄€(gè)共計(jì)約55萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目完工入市，全市總存量因此同比上升8.6%至約691萬(wàn)平方米。2018年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求總體堅(jiān)實(shí)，年內(nèi)入市的大量高品質(zhì)新項(xiàng)目亦對(duì)租賃需求產(chǎn)生刺激作用，全市全年總凈吸納量達(dá)到38.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.0%。其中新興子市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，望京與亞奧合計(jì)貢獻(xiàn)北京市全年凈吸納量的87.1%。

    依行業(yè)劃分，科技與金融類租戶仍為需求的主要推動(dòng)力，靈活辦公行業(yè)亦展現(xiàn)出強(qiáng)勁的擴(kuò)張勢(shì)頭。盡管如此，充足的新增供應(yīng)仍于2018年末將全市整體空置率同比推升1.7個(gè)百分點(diǎn)至10.0%。租金方面，新入市項(xiàng)目普遍低于全市平均租金水平，發(fā)展較早及新增供應(yīng)充足的子市場(chǎng)亦因激烈的競(jìng)爭(zhēng)租金受到一定沖擊，因此2018年全市平均租金同比下調(diào)1.4%至人民幣327.1元每月每平方米。與此同時(shí)，在租賃情況良好以及需求穩(wěn)定、供應(yīng)有限的子市場(chǎng)，我們?nèi)杂^察到租金的持續(xù)上揚(yáng)。

    展望2019年，十個(gè)共計(jì)約84萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目計(jì)劃入市，其中84.4%將位于CBD核心區(qū)與麗澤金融商務(wù)區(qū)。然而，CBD核心區(qū)新項(xiàng)目屆時(shí)將實(shí)際入市的可租賃面積目前仍存在不確定性，且其業(yè)主已普遍放緩租賃進(jìn)程，再考慮到麗澤區(qū)域商務(wù)氛圍與相關(guān)配套設(shè)施仍有待完善，我們預(yù)計(jì)在供應(yīng)高峰到來(lái)的大背景下，全市2019年的凈吸納面積將不會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的大幅度增長(zhǎng)，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的整體空置率也將被推升約6.0個(gè)百分點(diǎn)至16.0%。雖然我們預(yù)計(jì)堅(jiān)實(shí)的需求仍將保障供應(yīng)有限子市場(chǎng)的租金繼續(xù)上調(diào)，但加劇的競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⑹谷衅骄饨鹩?019年末同比小幅下降0.4%至人民幣325.7元每月每平方米。

    租金穩(wěn)中微升

    據(jù)高力國(guó)際研究報(bào)告顯示，2018年全年，北京優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)市場(chǎng)共有四個(gè)購(gòu)物中心入市，總存量同比增長(zhǎng)5.7%至約593萬(wàn)平方米。消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)不斷強(qiáng)化，消費(fèi)者逐漸從“價(jià)格敏感”向“品質(zhì)敏感”轉(zhuǎn)變，業(yè)主不斷優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，使得2018年末整體空置率同比下降1個(gè)百分點(diǎn)至2.1%。富有場(chǎng)景感的大眾化設(shè)計(jì)師品牌及國(guó)內(nèi)外潮牌為最活躍的業(yè)態(tài)；新式茶飲、咖啡及中西式簡(jiǎn)餐市場(chǎng)亦迅速增長(zhǎng)；智能化和黑科技的利用成為各業(yè)態(tài)爭(zhēng)寵的新手段。激烈競(jìng)爭(zhēng)和強(qiáng)勁需求使得零售市場(chǎng)租戶調(diào)整頻繁，2018年全年北京優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)首層平均固定租金同比上漲1.3%至826.8元每月每平方米。其中核心區(qū)域租金同比增長(zhǎng)0.8%，新興區(qū)域租金同比增長(zhǎng)1%。全年錄得六筆知名項(xiàng)目的大宗交易，其中包括三宗資產(chǎn)包交易。

    預(yù)計(jì)2019年將會(huì)有接近50萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，并將整體空置率小幅拉高0.8個(gè)百分點(diǎn)。富場(chǎng)景化、主題化的體驗(yàn)型購(gòu)物中心將更受消費(fèi)者青睞。無(wú)界零售、個(gè)性化主題空間、跨界復(fù)合店將成為新的零售增長(zhǎng)點(diǎn)。與此同時(shí)，業(yè)態(tài)細(xì)分化趨勢(shì)加深，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)掘消費(fèi)者更深層次的需求。由于消費(fèi)需求仍保持旺盛，且新增供給中四分之一位于核心區(qū)域，盡管供給量較大，2019年租金或?qū)⑽⑸?.3%。

    投資市場(chǎng)成交金額創(chuàng)新高

    據(jù)高力國(guó)際研究報(bào)告顯示，2018年全年錄得32宗整售交易，與去年基本持平，但總成交面積達(dá)到163萬(wàn)平方米，同比增加35%，總成交金額為人民幣555億元，同比增加27%。成交業(yè)態(tài)有多元化發(fā)展的趨勢(shì)，但辦公樓類物業(yè)仍占主導(dǎo)，寫字樓及商務(wù)園成交金額占比約為45%，包括盈科中心交易在內(nèi)的綜合體成交金額占比約為30%。零售物業(yè)也錄得較多交易，成交金額占比約13%，知名交易包括領(lǐng)展收購(gòu)?fù)ㄖ萘_斯福廣場(chǎng)等。從地理位置來(lái)看，成交以新興區(qū)域項(xiàng)目為主，核心區(qū)域錄得成交稀少，麗澤、通州等區(qū)域錄得多宗成交。內(nèi)資投資機(jī)構(gòu)仍占市場(chǎng)主導(dǎo)，內(nèi)資買家收購(gòu)的物業(yè)金額超過(guò)80%，但下半年更多外資機(jī)構(gòu)積極關(guān)注北京市場(chǎng)。

    預(yù)計(jì)2019年國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者繼續(xù)對(duì)北京市場(chǎng)保持濃厚興趣，內(nèi)資機(jī)構(gòu)投資者持續(xù)積極尋找可投資項(xiàng)目，隨著更多外資投資者重新開(kāi)始積極關(guān)注北京市場(chǎng)，有望進(jìn)一步推高投資交易。融資環(huán)境不容樂(lè)觀使得部分項(xiàng)目持有者考慮出售資產(chǎn)以增加資金儲(chǔ)備用于業(yè)務(wù)發(fā)展，因此可供交易資產(chǎn)數(shù)量有望增加。隨著《北京城市總體規(guī)劃》實(shí)施的不斷深入，新興區(qū)域?qū)⒏辔顿Y者興趣，但核心區(qū)域仍是投資者持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。寫字樓、商業(yè)和長(zhǎng)租公寓仍是投資熱點(diǎn)，政策的限制會(huì)使得投資者更為謹(jǐn)慎地投資，有穩(wěn)定現(xiàn)金流的改造型物業(yè)仍是最受歡迎的投資標(biāo)的。