近期，地方政府?dāng)DGDP水分的情況開始增多。這表明唯GDP政績觀在改變，地方政府追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的內(nèi)在動力在增強(qiáng)。

    項(xiàng)崢

    近期，我國房地產(chǎn)市場風(fēng)向似有變化，樓市調(diào)控放松的傳聞四起，某房地產(chǎn)大佬預(yù)期今年房價大幅上漲的消息廣為傳播卻難辨真假，吸引人才落戶競爭與購房資格定向微調(diào)相結(jié)合，這些或真或假、有實(shí)有虛的紛繁信息開始攪動著樓市過度敏感的神經(jīng)，歸根結(jié)底無非是要通過引導(dǎo)各種輿論焦點(diǎn)試圖扭轉(zhuǎn)當(dāng)前樓市風(fēng)向，營造房價再度明顯上漲的氛圍。但時過境遷，房價再度明顯上漲的空間已極大收縮，“房住不炒”已奠定了樓市運(yùn)行主基調(diào)，追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量也減少了房地產(chǎn)業(yè)與穩(wěn)增長的內(nèi)在聯(lián)系，強(qiáng)金融監(jiān)管環(huán)境下金融去杠桿將有效管控資金總閘門，住房投資炒作已失去基礎(chǔ)。

    從政策環(huán)境看，習(xí)總書記提出“房子是用來住的，不是用來炒的”后，“房住不炒”不僅深入人心，成為各級政府實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策的根本出發(fā)點(diǎn)，而且也在舉世矚目的十九大報告中得到了確認(rèn)，這決定了新時代我國住房政策的總體方向。“分類調(diào)控和因城施策”，是在樓市風(fēng)向不變的情況下，各地對現(xiàn)有政策措施進(jìn)行微調(diào)，以有效調(diào)節(jié)區(qū)域性住房供求關(guān)系，這也是我國區(qū)域差異較大的特點(diǎn)所決定，“一刀切”的政策與地方區(qū)域性情況難免會存在沖突。從近期各地微調(diào)的情況看，并沒有也不太可能會偏離或背離“房住不炒”的樓市風(fēng)向。

    從地方追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量看，過去所熟悉的房地產(chǎn)與地方政府穩(wěn)增長的內(nèi)在聯(lián)系并非牢不可破。近期，地方政府?dāng)DGDP水分的情況開始增多。這表明唯GDP政績觀的市場在改變，地方政府追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的內(nèi)在動力在增強(qiáng)。過去幾年實(shí)踐也有經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，雖然房地產(chǎn)固然可以給地方經(jīng)濟(jì)增長帶來支撐，但支撐力度逐年下降，而房價大幅上漲所帶來的社會民生、金融風(fēng)險和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的問題加快積累。高房價已然成為當(dāng)前我國社會民生焦點(diǎn)問題，威脅到系統(tǒng)性、區(qū)域性金融穩(wěn)定，也是制造業(yè)升級面臨的攔路虎。雖然若干地方政府吸引人才落戶放松了購房資格，但若房價超出新就業(yè)大學(xué)生家庭購買力，實(shí)際上也很難達(dá)到吸引人才的目的。可見，當(dāng)前地方政府追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的內(nèi)在動力顯著增強(qiáng)，可能會打破過去地方穩(wěn)增長和房地產(chǎn)業(yè)依賴的內(nèi)在邏輯。

    從資金面看，房價明顯上漲的空間幾乎不存在。2017年可以說是全球量化寬松貨幣政策真正的拐點(diǎn)。美國加息步伐堅定，歐洲中央銀行縮減資產(chǎn)購買計劃的預(yù)期升溫，我國貨幣市場利率中樞明顯抬升，廣義貨幣供應(yīng)量增速降至個位數(shù)。值得注意的是，在管控貨幣供應(yīng)總閘門的同時，我國金融監(jiān)管環(huán)境全面趨嚴(yán)。從2017年銀監(jiān)會“三、三、四”開始，證監(jiān)會、保監(jiān)會也相繼強(qiáng)化了金融監(jiān)管，金融去杠桿進(jìn)程有序推進(jìn)。在一系列金融監(jiān)管政策的綜合影響下，我國銀行同業(yè)、通道、委外業(yè)務(wù)降速明顯。截至2017年11月末，我國商業(yè)銀行同業(yè)資產(chǎn)、同業(yè)負(fù)債自2010年來首次收縮，其余額分別比年初減少2.8萬億元和8306億元。2017前11個月，銀行理財產(chǎn)品增速有所放緩，其中同業(yè)理財累計凈減3萬億元，理財中的委外投資較年初減少5888億元。銀行委托貸款中的“金融機(jī)構(gòu)委托貸款”同比少增889億元，表外業(yè)務(wù)增速由過去的50%以上降到19%。特別是近期銀監(jiān)會發(fā)布了《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》，以及近期證監(jiān)會對資產(chǎn)管理通道業(yè)務(wù)的限制，過去通過資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)提供資金支持的通道基本已經(jīng)堵死。經(jīng)過2016年以來出現(xiàn)一定狂熱的居民加杠桿后，已經(jīng)累積了較高風(fēng)險，未來再度加杠桿的空間極度狹小。而高房價所形成的巨大名義資產(chǎn)價值泡沫，其風(fēng)險卻是容不得半點(diǎn)小覷。

    當(dāng)前保持我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，全力避免大起大落，實(shí)際上已經(jīng)關(guān)系到絕大多數(shù)人的切身利益。“分類調(diào)控、因城施策”，出發(fā)點(diǎn)仍是“房住不炒”，但施策要做到穩(wěn)妥有效，要基于對區(qū)域性住房供求關(guān)系的深入準(zhǔn)確把握。同時也要有效引導(dǎo)輿論方向，防止個別媒體炒作外溢形成社會輿論焦點(diǎn)，進(jìn)而影響市場預(yù)期，對“房住不炒”方向形成一定程度擾動。最后，要通過有效的激勵約束機(jī)制推動地方政府形成新政績觀，將追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量成為首要目標(biāo)，徹底放棄房地產(chǎn)業(yè)路徑依賴。