近日，多家A股上市房企陸續披露了2022年度業績預告，其中中天金融、榮盛發展、中南建設、金科股份等房企預告業績將出現較大幅度的虧損，并將虧損原因歸結為地產業務收入利潤下降、開發項目利潤率下降、資產減值等。交易所對此高度關注，先后向多家上市房企發函問詢是否存在集中在報告期計提大額資產減值的情形。

    交易所關注多家房企業績預虧

    2月1日，深交所對金科股份下發關注函稱，公司預計2022年歸母凈利潤虧損95億元至190億元，主要原因為房地產項目交付量和毛利率均大幅下降，公司基于謹慎性原則對存在減值跡象的資產計提減值準備。

    深交所要求金科股份說明各項資產減值準備計提的具體情況及主要測算過程，并分析前期資產減值準備計提的充分性，報告期資產減值準備計提的合理性，是否存在報告期內集中大額計提資產減值準備的情形。

    同日，中南建設亦收到關注函。關注函指出，公司預計2022年歸母凈利潤虧損75億元至90億元，主要原因為公司加大現房庫存去化帶來更多虧損，增加各項應收款項風險準備和存貨跌價準備，同時各項費用增加。

    深交所要求中南建設說明2022年預計存貨跌價準備計提情況，各項開發成本和開發產品可變現凈值的具體確定過程和結果，涉及的關鍵估計及假設，是否符合相關項目所在區域房地產市場及周邊可比項目價格變化趨勢和銷售情況等，并說明與2020年、2021年對應主要參數選取、測算過程等方面的差異及原因，分析2022年存貨跌價準備計提金額預計同比增加的主要原因及合理性。

    1月31日，深交所對榮盛發展下發關注函稱，公司預計2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤為-250億元至-190億元，扣非后凈利潤為-253億元至-193億元，虧損原因包括開發項目利潤率下降、資產減值等。

    對此，深交所要求公司說明計提資產減值損失涉及的具體資產及項目情況，主要減值測試過程，包括主要假設及重要參數選取等情況，是否與以前年度存在較大差異，資產減值損失計提是否充分合理，是否存在集中在報告期計提大額資產減值的情形。

    合理計提或有利企業輕裝前行

    有房企高管向記者表示，2022年房地產市場表現低迷，項目市場銷售不暢，資產價格普遍下跌，還要償還到期債務。在這樣的情況下，部分房企業績出現預虧。

    該房企高管表示，每年公司都要對公司旗下的各個項目作評估，參考項目周邊的價格，然后與公司的成本進行對比。在市場低迷的情況下，項目的評估價如果低于成本價，未來會導致虧損，這時就要根據會計準則的要求，計提存貨跌價準備。但計提多少并不是由企業說了算，而是要經過反復核實和測算，要符合會計準則，基于審慎的可變現凈值和成本的差值進行確定。

    具體如何確定存貨跌價準備計提的金額？有專業人士為記者舉例稱，比如在市場下行階段，一個尚未銷售的新盤房價為1萬元/平方米，總貨值為10億元。假設房企在這個項目上的總成本為15億元，那就面臨5億元的虧損，房企在其2022年年報里的存貨跌價準備計提金額就是5億元。如果2023年市場轉暖，銷售情況向好，該樓盤的公允價上升，總貨值從10億元變成了12億元，企業總成本15億元不變，則意味著企業在該項目上可以少虧2億元，這少虧的2億元通過回撥操作就可以成為企業2023年的利潤。

    業內人士表示，房企進行合理的存貨跌價準備計提，或有利于企業來年輕裝上陣，以期達成更好的業績表現。

    “業界普遍對于2023年的房地產市場預期向好，公司也希望在2023年能輕裝上陣。”有上市房企高管說。